Bérlakásban éljünk vagy fizessük a sajátot 25 évig?

A magyar lakáspolitika hagyományosan a saját tulajdonszerzést támogatja, amit az Otthon Start Program is képvisel. Magyarországon a lakosság 90,5 százaléka él saját ingatlanban, ami az egyik legmagasabb arány Európában, és eltér a nyugat-európai bérlakás-domináns modellektől. A magyar fiatalok körében kimagasló a tulajdonszerzési preferencia, a Szent István Intézet legfrissebb kutatásában a megkérdezett 18-39 évesek 71 százaléka szerint az államnak elsősorban a lakásvásárlást kell segítenie, írja az Oeconomus elemzése.

Magyarországon és a posztszocialista közép- és kelet-európai országokban az eltérő történelmi fejlődési pálya és a kulturális sajátosságok miatt a bérlők „ablakon kidobott” pénznek gondolják a bérleti díjat, inkább hajlandóak törlesztő részletet fizetni, és saját lakástulajdonra törekszenek.

A gazdaság és az üzleti élet legfrissebb hírei az Economx.hu hírlevelében.

A saját ingatlanhoz való ragaszkodás Magyarországon nemcsak kulturális érték, a biztonság, a függetlenség és a társadalmi státusz szimbóluma, hanem racionális gazdasági döntés is, hiszen az ingatlanvagyon hagyományosan értéktartó és a vagyonfelhalmozás alapja.

Mi rejlik a bérlakásépítés mögött?

Az utóbbi években több hazai szervezet is a bérlakásépítés mellett tette le a voksát, amelyek a következő érveket hozzák fel a bérlakásépítés mellett:

Gazdasági racionalitás, ugyanis kevesebb tőke kell a költözéshez, nagyobb mobilitást ad.
Munkaerőpiaci rugalmasság, mivel a bérlés rugalmasabban követi a munkavállalók igényeit.
Lakásszegénységet enyhíthetik, mert becslések szerint ma hárommillió ember él rossz minőségű, túl drága vagy jogilag bizonytalan lakáskörülmények között.
Üres lakásokat vonhatnak be a piacra.

Mindez első látásra logikusnak tűnik, a bérlakásmodell azonban korántsem problémamentes. A „mobilitás” például sokszor illúzió, hiszen a bérlők nem halmoznak fel vagyont, kiszolgáltatottak maradnak a piaci ármozgásoknak, és gyakran éppen a bérleti rendszer korlátozza őket a valódi előrelépésben.

A bérlakásprogramok egyik nagy hátulütője, hogy

az építés csak a kezdet a költségek tekintetében. Az osztrák tapasztalatok szerint a karbantartási költségek évente a lakásérték 2,6-5 százalékát is elérhetik.
A másik probléma nem pénzügyi, hanem társadalmi. A bérlakásban élők nem halmoznak fel vagyont, nincs mit örökíteniük.

A tanulság egyszerű: a bérlakásépítés rövid távon vonzó megoldásnak tűnhet, de hosszú távon komoly gazdasági és társadalmi kockázatokat hordoz.

Költség-haszon elemzés a számok tükrében

A két lakáspolitikai alternatíva – a bérlakásépítés és az Otthon Start Program – összevetéséhez érdemes egy egyszerű számítási modellt alkalmazni. Kiindulópontunk az, hogy a KSH 2024-es kimutatása szerint egy 40-79 m2-es lakás fajlagos építési költsége 610 ezer Ft/m2, tehát egy átlagos 55-60 m2-es lakás átlagos felépítési költsége 34-37 millió forint körül alakul.

Egyéb felmerülő, árbefolyásoló tényezők miatt (helyi adók, telekár), amelyek a bérlakások elhelyezkedése szempontjából vonzóbb lokációkban lényegesen magasabbak, mint nem városi környezetben, bázisunkat 50 millió forintban állapítjuk meg. Ez azt jelenti, hogy évi 50 milliárd forintos állami forrásból mindössze 1000 bérlakás épülhetne.

Tíz év alatt ez összesen 10 ezer bérlakást jelent, vagyis legfeljebb ennyi személy/család juthatna bérleti jogviszonyhoz. Az állami költségvetés oldaláról nézve, 10 éves időtávra ez a program pedig 500 milliárd forint kiadással járna. Fontos látni, hogy ebben a modellben nincs vagyongyarapodás: a családok bérlők maradnak, és az államra folyamatos fenntartási kötelezettség hárul.

Nézzük, hogy azonos, 500 milliárd forintos költségvetési forrásból az Otthon Start Program keretében hány személy saját lakástulajdonhoz jutása támogatható. Ha az igényelhető maximális 50 millió forintos hitelösszeget vesszük alapul, akkor 500 milliárd forintból 10 év alatt évi 13.475 személy/család juthat saját tulajdonú lakóingatlanhoz, így 500 milliárd forintból az Otthon Start Program közel 135 ezer személy/család lakhatását oldja meg, és biztosítja számukra a saját tulajdon megszerzését.

Az előbbiek alapján még a maximális hitelösszeg felvétele esetén is tizenháromszor annyi személy lakhatását biztosítja az Otthon Start, mint azonos költségvetési forrásból egy bérlakásépítési program.

Az MNB 2025 májusi lakáspiaci jelentése szerint piaci alapon átlagosan 27 millió forint, a csok Plusz keretében 31 millió forint hitelt vettek fel új lakás vásárlására Magyarországon 2025 februárjában. EEbből az következik, hogy átlagosan 30 millió forintos felvett hitelösszeget feltételezve, 500 milliárd forint ráfordítással az állam akár 225 ezer saját lakáshoz jutást képes támogatni, szemben az ugyanekkora összegből megvalósítható 10 ezer bérlakással. Ebben az esetben a hatékonysági különbség 22,5-szörös.

Tíz év alatt azonos – 500 milliárd forintos – állami ráfordítás mellett a két modell közötti különbség nemcsak számszerű, hanem minőségi is. A bérlakásprogram mindössze tízezer személy/család számára nyújt lakhatást vagyonfelhalmozás nélkül, miközben az államra folyamatos üzemeltetési és karbantartási terhek nehezednek.

Az Otthon Start ezzel szemben, még ha azt feltételezzük, hogy minden hiteligénylő a maximálisan nyújtható hitelösszeget – 50 millió forintot – veszi is igénybe, legalább 135 ezer saját otthon megszerzéséhez nyújt támogatást, ami 25 év múlva több ezer milliárd forintnyi magánvagyont és örökíthető biztonságot jelent.

Gazdasági multiplikátor hatások

A saját tulajdon több pozitív multiplikátor hatással rendelkezik a bérlakás megoldással szemben: helyi gazdaságra gyakorolt hatásként többet költenek felújításra, kertépítésre, belsőépítészeti beruházásokra, megnő a kereslet a helyi kisvállalkozások (építőipar, szolgáltatások, kézművesipar) iránt, élénkül a helyi adóbevételek szintje is, amelyből az önkormányzatok további fejlesztéseket finanszírozhatnak.

Lakásfenntartási motivációt ad a saját ingatlan értékének megőrzése érdekében, magasabb arányban végeznek energetikai korszerűsítést, növelik az ingatlan piaci értékét és komfortszintjét, hosszú távon fenntartják a lakóépületek fizikai és esztétikai állapotát, ami közvetlenül hat az egész környék ingatlanpiaci értékére.

A pénzügyi rendszerre gyakorolt hatásként az ingatlan fedezetként szolgálhat további hitelek felvételéhez, ami élénkíti a bankrendszeri hitelezést, ösztönzi a fogyasztói beruházásokat (oktatás, autóvásárlás, vállalkozásindítás), stabilizálja a pénzügyi szektort, mivel a fedezett hitelek alacsonyabb kockázattal járnak.

Foglalkoztatási multiplikátorként a program által generált építkezési boom közvetlenül és közvetve is több tízezer új munkahelyet teremt az építőiparban a kivitelezők, a mérnökök, az anyaggyártók tekintetében, a kapcsolódó ágazatokban, mint a bútoripar, elektronikai kereskedelem, szállítmányozás, és a helyi szolgáltatásokban, mint az épületkarbantartás, energiapiac, takarítás, biztonsági rendszerek.