Az ingatlan.com friss adatai szerint döbbenetes mértékben nőtt a lakáskeresők aránya, az online ingatlanhirdetési portálok látogatottsága csúcsokat dönt, miközben ugrásszerűen megnőtt azok száma, akik hitellel szeretnének otthon vásárolni.

A Fundamenta „Otthontervezők”című podcastjában az Otthon Start Program részleteit és gyakorlati tudnivalóit mutatta be Árva András, az MBH Bank otthonteremtési termékmenedzsmentjének vezetője és Pásztor András, a Fundamenta Értéklánc Üzletág operációs vezetője. Lássuk ismét a legfontosabb tudnivalókat!

Miért kell ez?

A magyar lakáshelyzet régóta forró téma: fiatalok, családok, sőt, sokszor középkorúak is küzdenek azzal: hogyan juthatnak elérhető feltételekkel saját otthonhoz. Az állam az elmúlt években több támogatási formát vezetett be, és most egy új konstrukció, az Otthon Start Program kínál lehetőséget a lakásvásárlásra.

Kiknek szól a program?

Az Otthon Start nem szűkíti le drasztikusan a jogosultak körét. Elsősorban az első lakásukat megvásárló fiatalok számára kínál kedvezményt, de ugyanígy elérhető házaspároknak is, akik közös otthonukat keresik. A szülők is segíthetnek gyermekeiknek: adóstársként bevonhatók a konstrukcióba, így akár egyetemista vagy pályakezdő fiatal is részesülhet a program előnyeiből.

Érdekesség, hogy nincs életkori korlátozás. Ha valaki 40 évet külföldön dolgozott, majd hazatérve még mindig albérletben él, ő is élhet a lehetőséggel. Egyetlen megkötés: a hitel futamidejének végére – legfeljebb 25 év múlva – az adós nem lehet idősebb 75 évnél. Ez biztosítja, hogy a törlesztés a teljes futamidő alatt reális maradjon.

Mi az az „első lakás”?

Sokan úgy gondolják, hogy aki valaha bármilyen lakással rendelkezett, elesik a lehetőségtől. A valóság ennél rugalmasabb. Például ha valaki a házastársával 50-50 százalékban tulajdonosa egy lakásnak, akkor részt vehet a programban. Ugyanez a helyzet akkor is, ha az egyik félnek már van lakása, a másiknak viszont nincs: ebben az esetben a házaspár közösen igényelhet.

Az öröklés is külön kategória. Ha valaki például kis értékű, 15 millió forint alatti ingatlant örökölt, vagy ha a házat időközben lebontották, az szintén nem számít kizáró tényezőnek. Az állam célja, hogy valóban azok juthassanak lakáshoz, akiknek szükségük van rá, ne pedig kisebb jogszabályi megkötések álljanak az útjukba.

Milyen hitelt lehet felvenni?

Az Otthon Start legnagyobb vonzereje a 50 millió forintos hitelkeret, amely fix 3 százalékos kamattal érhető el. Ez a kamatszint a teljes futamidő – akár 25 év – alatt változatlan marad, ami komoly biztonságot jelent a kiszámíthatatlan piaci környezetben.

A maximális összeg teljes kihasználása esetén a havi törlesztőrészlet 237 ezer forint körül alakul. Ez nem kevés, ugyanakkor a piaci kamatokhoz képest jelentős megtakarítást jelent. A konstrukció minimális önerőt is megkövetel: legalább 10 százalékot kell hozzátenni a vásárláshoz.

Mekkora lakást vehetünk?

Az ingatlan árának is vannak korlátai. Lakások esetében legfeljebb 100 millió, családi házaknál 150 millió forint lehet a vételár. Emellett a négyzetméterár nem haladhatja meg az 1,5 millió forintot – ez utóbbi különösen Budapest belső kerületeiben okoz fejtörést, ahol az árak már jóval felette járnak.

Milyen más támogatásokkal kombinálható?

Az Otthon Start más kedvezményekkel is összekapcsolható. A megtakarítások – például a Fundamentánál felhalmozott összeg – beszámíthatók önerőként. Emellett a CSOK Plusz, a Babaváró hitel, a Munkáshitel vagy a falusi CSOK is felhasználható. A gyakorlatban az ügyfelek általában két támogatási formát és az önerőt kombinálják, ami elég lehet egy lakás vagy ház megvásárlásához.

Egy tipikus példa, ha valaki 100 millió forintos ingatlant szeretne vásárolni: a maximális 50 millió forintos Otthon Start hitel mellé tesz 20 millió forint önerőt, a maradék 30 milliót pedig piaci hitelből fedezi. Ebben az esetben a teljes havi törlesztés 440–450 ezer forint körül alakul, amihez kb. 750 ezer forintos nettó jövedelem szükséges. Ez soknak tűnhet, de két kereső esetén reális lehet.

Mire figyel a bank?

A hitelbírálatnál a családi költségvetés egészét vizsgálják. A Magyar Nemzeti Bank szabályai szerint 600 ezer forintos nettó jövedelem alatt legfeljebb a bevétel fele fordítható törlesztésre, e fölött pedig akár 60 százalék is. Ugyanakkor a szakértők hangsúlyozzák: a cél nem a maximum kihasználása, hanem egy olyan arány megtalálása, ami hosszú távon is biztonságosan vállalható.

Hogyan reagál az ingatlanpiac?

A program már az első napokban megmozgatta a piacot. Az érdeklődés hatalmas: a Fundamenta adatai szerint a megkeresések több mint 90 százaléka használt lakás vásárlására vonatkozik, az újépítésűek aránya jóval kisebb. Az árakban is érződik a hatás. Egyes városokban, különösen az egyetemi központokban, a kisebb lakások iránti kereslet azonnali áremelkedést okozott. 

Budapesten sok új építésű lakás már a jogszabály által megszabott 1,5 milliós négyzetméterár fölött van, így a fejlesztők különféle „trükkökkel” próbálnak alkalmazkodni: például kötelező garázsvásárlással vagy külön szerződésbe írt konyhabútorral. A végső szót azonban mindig a bank értékbecslője mondja ki. Vidéken kedvezőbb a helyzet: ott több ingatlan is belefér a meghatározott korlátokba, ezért a program hatása szélesebb körben érvényesülhet. A kínálat egyébként is nőtt, sokan most tesztelik, mennyit érhet a lakásuk a program hatására.

Milyen járulékos költségek merülnek fel?

A szakértők külön figyelmeztetnek: nem szabad elfeledkezni a vételáron túli kiadásokról. Az ügyvédi díjak, az illeték – amely alapesetben a vételár 4 százaléka –, a költözés, a felújítás vagy a berendezés komoly plusz összeget jelentenek. Ezek nélkül könnyen előfordulhat, hogy a vásárló hiába kap hitelt, a végén nem tud beköltözni, mert elfogy a pénze.

Mire figyeljünk?

Bár a fix 3 százalékos kamat rendkívül kedvező, a szakértők arra intenek: a lakásvásárlás és a hitelfelvétel hosszú távú döntés. Ha valaki elhamarkodottan választ, könnyen évekig bánhatja. Ezért érdemes szakértőhöz fordulni, alaposan átgondolni a családi pénzügyeket, és csak akkor belevágni, ha minden feltétel adott.

Összességében melyek az előnyök?

Az Otthon Start Program újabb eszköz azok kezében, akik saját otthonra vágynak, de eddig elérhetetlennek látták. Nem csodaszer, hiszen komoly önerőt, biztos jövedelmet és tudatos tervezést igényel. Ugyanakkor a fix kamat, a rugalmas szabályok és a kombinálhatóság más támogatásokkal jelentős segítséget adhat.

A startpisztoly eldördült: a kérdés most az, hogy a vásárlók tudatosan élnek-e a lehetőséggel, vagy a hirtelen keresletnövekedés csak tovább hajtja az árakat. Egy biztos: a program új lendületet ad a magyar lakáspiacnak, és sok család számára megnyithatja az utat a saját otthon felé.