A 2025-ben Magyarországon eltöltött 46,8 millió vendégéjszakából közel 15 milliót már nem szállodákban, hanem főként magán-, illetve egyéb szálláshelyeken töltötték el az utazók, ez az egy évvel ezelőtti statisztikához képest 3,9 százalékos emelkedés utóbbi szállástípusnál – derül ki a Központi Statisztikai Hivatal (KSH) adataiból.
Ha egyik napról a másikra megszűnne az Airbnb Magyarországon, az elsősorban Budapest belső kerületeiben okozna érezhető piaci sokkot. A rövid távú lakáskiadás az elmúlt évtizedben a fővárosi ingatlanpiac egyik legfontosabb hajtóerejévé vált: becslések szerint jelenleg 14–16 ezer lakás működik ilyen formában Budapesten, döntően a belvárosi kerületekben. A legnagyobb koncentráció a belső kerületekben található, ahol egyes utcákban a lakásállomány jó része turisztikai célt szolgál.
Egy kerület már lépett, de még többen készülődnek
Ugyanakkor január 1-jétől a VI. kerületben tilos a rövid távú szálláshely-szolgáltatás az egyéb- és magánszálláshelyeken. Terézváros önkormányzatának tájékoztatása szerint „kizárólag szállodák, panziók és közösségi szálláshelyek működhetnek legálisan”. Az illegális szálláshelyek üzemeltetőire akár több millió forintos bírság is kiszabható.
Eközben a VII. kerület jócskán szigorított, és az I. és V. kerület szintén fontolgat hasonló lépéseket. Ráadásul 2026 végéig az egész fővárosban életben van egy moratórium az Airbnb-re, így új engedélyt nem lehet szerezni Budapesten, csak a már engedéllyel rendelkező lakásokat lehet rövid távra bérbe adni turistáknak.
Mi történik, ha betiltanák?
Egy azonnali tiltás esetén ezeknek az ingatlanoknak a döntő többsége – reálisan 65–75 százaléka – rövid időn belül megjelenne a hosszú távú bérleti piacon vagy eladóként. Ez azt jelentené, hogy akár 10–12 ezer lakás is visszakerülhetne a hagyományos piacra. Összehasonlításképpen: a budapesti aktív albérleti kínálat akár 50–70 százalékkal is bővülhetne a belső városrészekben. Ez klasszikus kínálati sokkhelyzetet teremtene.
A bérleti díjak várhatóan gyorsan reagálnának, ha Terézvárost vesszük alapul. Idén januárban a kiadó használt társasházi lakások havi bérleti díja átalagosan 282,5 ezer forint volt az Ingatlan.com adatai szerint, ami 1 százalékkal kevesebb, mint az egy évvel korábbi. Ezzel párhuzamosan a kerület albérletkínálata közel 1250 darabra nőtt, ami jelentős, 28 százalékos bővülést jelent egy év alatt.
A belvárosi, 30–55 négyzetméteres, felújított lakások ma jellemzően 250–350 ezer forintos havi díjért futnak. Egy hirtelen kínálatbővülés hatására a bérleti díjak 5–15 százalékkal is csökkenhetnének akár az első fél évben. Ez azt jelentené, hogy egy jelenleg 250 ezer forintért kiadott lakás bérleti díja 210–230 ezer forintra csökkenne. Persze ez csak az újonnan kiadott lakásokat érintené. A korrekció elsősorban a belső kerületekben jelentkezne, míg a külső városrészekben, ahol az Airbnb jelenléte marginális, érdemi változás nem várható.
Az árakat is befolyásolná egy tiltás?
A lakásárak esetében szintén lefelé mutató nyomás alakulna ki. Az elmúlt években a rövid távú kiadás lehetősége jelentős hozamot jelentett: míg hosszú távú bérbeadás esetén körülbelül 5 százalékos bruttó hozam volt elérhető, addig a turisztikai célú kiadás 8–12 százalékot is biztosíthatott – persze csak jó kihasználtság mellett. Tehát ha ez a lehetőség megszűnik, az ingatlan mint befektetési eszköz értéke csökken.
A belvárosi, kifejezetten Airbnb-re optimalizált kis lakások esetében 5–10 százalékos árcsökkenés reális forgatókönyv, bizonyos szegmensekben ennél nagyobb, akár 10 százalék feletti korrekció sem kizárt.
Tavaly január óta Terézvárosban 33 százalékkal nőtt az eladó lakások száma, így jelenleg közel 2400 ingatlan közül választhatnak az érdeklődők. Eközben Budapesten 53 százalékkal bővült a társasházi lakások kínálata. Bár a főváros teljes eladó társasházi állománya több mint tízszerese a terézvárosinak, a belső pesti kerületek közül továbbra is a VI. kerületben található a legtöbb eladásra kínált ingatlan.
Az Airbnb-vel leginkább érintett területek a VII. kerület bulinegyedének utcái, a VI. kerület Nagykörúton belüli részei, az V. kerület turisztikai zónái és a VIII. kerület Palotanegyede lennének. Ezekben a városrészekben az elmúlt évek áremelkedésének egy része kifejezetten a rövid távú kiadás lehetőségéből fakadó „prémiumot” tartalmazta. Ennek eltűnése strukturális átértékelődést eredményezne.
Hogy reagálnának a befektetők?
A befektetői kereslet szintén átalakulna. A Duna House statisztikája szerint a befektetési céllal vásárolt ingatlanok értékesítése a fővárosban 35, vidéken 26 százalék körül mozgott, és negyedévről negyedévre emelkedett. Azok a befektetők, akik magas, rövid távú hozamra építettek, várhatóan részben kivonulnának a piacról, ami növelné az eladási nyomást.
Mások átállnának hosszú távú bérbeadásra, ami stabilabb, de alacsonyabb hozamot biztosít. Itt persze nehezíti a helyzetet, hogy sokan élhetnek addig is a kedvezményes 3 százalékos kamatozású lakáshitel-lehetőséggel. Egy részük pedig más ingatlantípusok vagy földrajzi területek – például az agglomeráció, vidéki egyetemi városok vagy új építésű lakóparkok – felé fordulna inkább.
Hosszú távú hatások
Makrogazdasági szinten a hatás összetett lenne. Bár a lakhatási hozzáférés némileg javulhatna a fiatal bérlők számára a csökkenő bérleti díjak révén, a turizmushoz kapcsolódó bevételek – például az idegenforgalmi adó – visszaeshetnének, miközben a szállodai szektor rövid távon profitálhatna a kieső kapacitásból. Itt azonban felmerül az a kérdés is, hogy sokan azért választják a szálloda helyett az Airbnb-t, mert általában olcsóbb és sok esetben a privátszféra is nagyobb.
Összességében egy azonnali Airbnb-tilalom nem okozna összeomlást a budapesti ingatlanpiacon, de jelentős és gyors korrekciót indítana el – elsősorban a belvárosi szegmensben. A kínálat számottevően bővülne, a bérleti díjak mérséklődnének, a lakásárak pedig korrigálnának. A piaci alkalmazkodás kérdéses: az egyensúly alacsonyabb befektetői hozamszint és visszafogottabb befektetői jelenlét mellett állhatna be.