Egyes szakértők már rémisztő gyorsulást látnak bele az árindexekbe, bár az ingatlanosok ehhez képest nem várnak kiugró hatást. Bár az látható, hogy a lakásárak a fővárosan és a városokban évtizedes távlatban is egyenletesen emelkedtek. A KSH összesített lakáspiaci árindexe országos átlagban is azt mutatja, hogy a lakásárak átlagosan a háromszorosára nőttek 2015 óta. Ennek számos tényezője volt eddig is lesz ez után is: termékinfláció, építőanyagárak, kereslet, kínálat, befektetők érdeklődése az ingaltanok és ingatlanalapok iránt, írja elemzésében Kutasi Gábor, az NKE Gazdaság és Versenyképesség Kutatóintézet vezetője.

Amennyiben tehát a társadalmi kihívásnak azt tekintjük, hogy hogyan jusson lakáshoz az, akinek még nincsen, elsősorban a munkahelyeket koncentráló nagyvárosi agglomerációkban (nem csak Budapesten!), akkor ez egy szociális és nem piaci kérdés. A kereslet fizetőképességének támogatása segít ugyan, de igazán hatékony csak akkor lehetne a pénzbeni támogatás, ha az ingatlanpiacon rövid határidővel (éven belül), nagyjából annyival megnövekedne az eladásra kínált új és használt lakások száma, mint amennyivel a kereslet megnő.

Érdemes tehát kínálati intézkedéseket is tenni. Ráadásul a lakhatási probléma szociális, és nem piaci kihívás. Az engedélyezés folyamatára tett minden javaslattal szembe megy a KSH által közölt kiadott építési engedélyek, és az épített lakások száma közötti összefüggés. Dinamikusan emelkedő lakásárindex mellett is rendre elmaradnak az épített lakások az azt megelőző első vagy második évben kiadott építési engedélyek számától több ezres vagy akár tízezres nagyságrendben évek óta.

Piaci vagy szociális problémát kell kezelni?

A szociális problémák jellemzően ott szoktak kialakulni, ahol a keresleti oldalhoz elvileg tartozó szereplők valójában nem képesek maguktól belépni a piacra, mert híján vannak a minimálisan elegendő fizetőképeségnek.

Az államnak tehát lehet olyan feladata, hogy beemelje a szükséglettel igen, de elegendő fizetőképességgel nem rendelkezőket az adott termék, szolgáltatás, eszköz piacába. Ezt megteheti úgy is, hogy plusz jövedelmet/vagyont/hitelt juttat nekik, felzárkóztatva őket a piaci árakhoz – aminek ára várhatóan a piaci árak valamekkora emelkedése. De teheti azt is, hogy a kínálati oldalon lép be az állam, ahol – lévén nem profit-orientált szereplő – a saját termékeinek, szolgáltatásainak és akár ingatlanainak árát maga határozza meg, értve itt most a szociális célból történő termelést, építést, folytatja Kutasi Gábor.

Utóbbi, aktív építőként való állami szerepvállalásra kiváló példa az állami bérlakásépítési program. Ennél mehetünk bátran tovább is, és beszélhetünk állami építésű, értékesítési célú lakásprogramról is. Lehet adni 50-100 millió forint hitelpénzt és vissza nem térítendő támogatást a CSOK-on és az Otthon Start hitelen keresztül is, de lehet mindezért akár állami keretek között szociális lakást is építeni, hiszen ezek eladási árát az állam szabályozhatná közvetlenül.

De mi a jó a lakásárak szempontjából?

Elsőre úgy tűnik, hogy a direkt kínálati beavatkozás jobb megoldás lenne. Természetesen a lakásárak emelkedésének elkerülése ilyen esetekben is csak illúzió lenne, hiszen az állami projektek az építőanyagárakra hatnának ki kedvezőtlenül, amelyek az új lakások árát emelnék, végül így a használt lakások mint az újak helyettesítői is drágulhatnának.

Ördögi kör tehát a lakhatási probléma megoldása lakásárak szempontjából, amit talán csak az oldhat fel, ha az építőipar belendülne, és az épített lakások száma éves szinten megduplázódna. Kérdés, hogy meddig érdemes az „állami gazdaság” súlyát növelni a piacgazdasággal szemben. Megfontolandó lehet valamilyen kevert lakáspolitika, amely vegyesen alkalmazza a keresletélénkítő és a kínálatnövelő megoldásokat a mindenkori kormányzati gazdaságfilozófiának megfelelő arányban.

Multiplikátor hatások

A lakhatási probléma ráadásul nem önmagában álló gazdasági jelenség. Az előzetes kormányzati tervezés alapján 2026-ban 50 milliárd forint lenne a folyósított lakáshitel kamattámogatásának költsége. Ha azt vesszük, hogy 3,5 százalékpontnyi kamatot fizet ki az állam, akkor az közel 1429 milliárd forint többlethitel folyósítását is jelentheti. Hitelösszegtől függően ez többszáz ezer hiteligénylőt jelent.

2024 év végén a lakáshitelállomány 5652 milliárd forint volt a KSH szerint, így ennek 25 százaléka igen jelentős hitelpiaci élénkülést eredményez, amely azután tovagyűrűzik az eladók, építtetők, beruházók, építőipari alkalmazottak vagyonán és fogyasztásán keresztül, várhatóan valamekkora multiplikátor hatást hozva. Ezen kívül az építőiparnak is adhat lendületet, amennyiben új lakások vásárlását is indukálja a hitelprogram.

Amikor tehát mindenki arra az egy pontra fókuszál, milyen rosszul járnak azok, akik eddig sem tudtak lakást venni és ez után sem, megfeledkezünk a jövedelemkörforgási modellről. E holisztikus megközelítésben a vagyon és jövedelem és ezek adóvonzatai nem csupán a lakás eladója és vevője között áramlik. Érintett lesz az állam, az építőipar a bankszektor, az ingatlanközvetítők, az építőanyagkereskedők, a felújítást végző iparosok és még sok egyéb terület is, amelyen keresztül a gazdaság szereplőihez áttételesen eljuthat a hitelprogram haszna.