Állítsd be, hogy az Economx az elsők között legyen a Google-találatokban!
- Csökkenő kiskereskedelem, építési stop, egyáltalán maradt-e olyan fejlesztő, illetve szakember a piacon, aki továbblépésben gondolkodik?
- Nagyon kevesen maradtak, ez tagadhatatlan, a nagy cégek sorra hívják vissza a fejlesztéshez is, üzemeltetéshez is értő szakembereiket, mert beruházás híján csupán a működtetéshez nem szükséges sokrétűen kvalifikált szakembereket foglalkoztatni. Túl sok jót pedig 2013-ra sem várnak a cégek, egyelőre a stagnálás uralja az egész piacot.
- A közelmúltban és az idén megnyitott központok teljesítménye milyen jövőt jósol?
- Nyitás után még normális időkben is kell másfél-két év ahhoz, hogy egy központ pozicionálja magát, lecserélődjenek azok bérlők, akik nem találták meg a számításukat, a vevők megszokják a parkolást, az üzleteket, kiválasszák a kedvenceiket, amelyeket egyre gyakrabban kereshetnek fel, már csak egy kis nézegetésért, az új kínálat felmérésért is. Ilyen szempontból a siófoki Sió Pláza egyelőre nem talált magára, s még erősen a bejáratás idejét éli a KÖKI. A szegedi Árkád a várakozásoknak megfelelően teljesít.
- Nyitás után az első két évben már cserélődhetnek a bérlők?
- A bérleti futamidő ma nem olyan hosszú, mint a válság előtt, akár öt évnél is lehet rövidebb a periódus. Az üzemeltetőnek is kellemetlen, ha gyengén szerepel egy bérlő, ha nincs elég széles választéka, nincsenek vevői, és látszik az agónia, ilyen helyzetekre léteznek közös megállapodások, főleg az induló bevásárlóközpontnál, indokolt esetben. Öt-hat bolt mindig beleeshet abba a körbe, hogy mindkét félnek jobb, ha megválnak egymástól.
- Változtak-e a vásárlói szokások a válság alatt?
- Egyfelől 2006 óta szinte folyamatosan csökkent a kiskereskedelmi forgalom, jelenleg lényegében a 2003-as szinten állunk. Módosult a fogyasztási szerkezet a lakásfenntartási, az energia- és az egészségügyi kiadások emelkedése következtében. Felértékelődött a lokalitás, ma már nem utazgatnak a vevők nagy távolságokra egy-egy brandért. Jövedelmi szempontból szétszakadt a vevőkör, nőttek a jövedelmi különbségek, mindemellett kialakult a célirányos, tudatos vásárlás az impulzusvásárlás helyett. Megjelent a többcsatornás fogyasztó, aki a plázában csak körülnéz, aztán az interneten kiválasztja a legolcsóbb terméket, és ott szerzi be, ráadásul ez a vásárlóréteg erősödik a legjobban.
A jövedelmi különbségek miatt ellentétes trendek alakultak ki. Van egy jól kereső, nagyon gyors tempóban élő réteg, amelyik minél gyorsabban ki akarja elégíteni az igényeit és közben nagyon válogat, és vannak, akik a perifériára szorulva begubóznak. A szép szlogen, hogy élményeket keresünk a vásárlásnál, egyre kevesebbeknek adatik meg, akinek pedig megadatik, az is egyre racionálisabban vásárol.
- Ez azt jelentené, hogy a központokban háttérbe szorul a szórakoztatás? Az élmény nyújtása?
- Nem, mert reménykedünk, hogy ez a folyamat visszafordul. Oda kell figyelni rá, hogy igenis bejárjanak az emberek, betérjenek egy kisebb vásárlásra, egy fagyira vagy kávéra, s talán 2013 után újra felgyorsul a gazdaság és visszatérnek a vásárlók is. Addig sem szabad, hogy elforduljanak tőlünk.
- Gyakran éri az a vád a plázákat, hogy azért sem kell belőlük több, mert majd mindenhol ugyanazokkal a márkákkal lehet találkozni, sok márkának viszont kicsi a mi piacunk.
- Ezt cáfolnám. Budapesten körülbelül öt központban érhetők el magas szintű bérlők, a többiben elég gyenge a bérlői mix. A márkák pedig csak egyelőre nem akarnak bejönni. De van közöttük olyan, jelenleg még elérhetetlennek tűnő, amelyért tömegek állnának sorban, ha megjelennének. Így volt ez korábban is a mára több boltot is nyitó Zarával, a H&M-mel vagy úgy tíz éve a C&A-val is. Egyébként van olyan sportmárka, amelyik tematikus üzletekkel tér vissza a kivonulása után. Az igazán nagyok most restrukturálják a szerkezetüket, több boltot jelenleg nem terveznek nyitni, inkább bezárnak az egyik helyen, hogy jobb központba vagy lokációba költözzenek.
- Miként alkalmazkodhatnak a fejlesztők, üzemeltetők az átalakuló környezethez?
- Megfelelő funkcionalitással, remek bérlői körrel és építészetileg nagyon igényes épülettel, ahova az emberek vágynak, ahol nem veszik észre az idő múlását. Olyan központtal, ahol ingyenes a parkolás, sok a szórakoztató-vendéglátó létesítmény, ahol az egész család ellehet és ahol a gyermekre is vigyáznak, foglalkoztatják, amíg a szülők nézelődnek.
- Az építészetileg igényes épület összeegyeztethető a profitelvárásokkal?
- Meg kell különböztetni a spekulatív fejlesztőt a hosszú távon gondolkodótól. Érdemes megnézni a most a legkorszerűbbnek számító Alleet, ahol olyan építészetileg elegáns megoldások, terek várják a betérőt, amelyektől visszavágyik, impulzust kap, elidőzik, közben nézelődik, ötletei támadnak, s előbb-utóbb vásárolni is fog. Erre kell egy bevásárlóközpontnak felkészülnie.
- Ilyen téren eddig nem igazán voltunk elkényeztetve.
- Ez azért van, mert a magyar piac viszonylag szerényebb, de a belvárosi lokációknál szerintem nagyon fontosak a látványelemek, a kellemes terek.
- Mi lesz a régi központokkal, nem inkább ezekre kellene koncentrálni?
- A következő évek fő témája valóban a régi központok felújítása, ám ez nagyon bonyolult feladat egy üzemelő bevásárlóközpontnál, amikor a munkák csak éjjel folyhatnak. Az Árkádokat fejlesztő ECE a német módszer szerint tízévente felújít, amit nem mindenki tesz meg. Viszont a piac ezt is szabályozza, s az elhanyagolt plázákból elszoknak a vevők. A kereskedelmi fejlesztések tervezésében is van egy evolúció, ezért egy mai pláza már egészen más igényeknek kell hogy megfeleljen, ehhez valamennyire a régieknek is igazodniuk kell.
- Ön szerint van még egyáltalán létjogosultsága új központoknak Budapesten?
- Fogalmazzunk úgy, hogy a helyszín kiválasztásánál nagyon óvatosan kell eljárni, például az ország két legnagyobb centrumától 3,5 kilométerre nem fektetnék be egy újabb központba. Ugyanakkor azért van még két-három jó lokáció a városban. Az egyik az Etele tér, a másik Észak-Buda, ahol az ECE tervezi a maga központját. Megépülésük persze hatással lesz a közeli kereskedelmi egységekre, de verseny van, és minden fejlesztő másféle igény kiszolgálására helyezi a hangsúlyt, ezt a piac megoldja szerintem, s miért kellene bebetonoznunk a régi dolgokat. Úgy gondolom, hogy a fejlesztéseket nem adminisztratív eszközökkel kellene megfogni, mert a piac elég jól szabályozza magát, amúgy pedig a finanszírozó sem ad hitelt a létjogosultságukat nem kellően alátámasztó projektekhez.
