Állítsd be, hogy az Economx az elsők között legyen a Google-találatokban!
- Közhelyszámba megy, hogy a válság alapjaiban változtatta meg az ingatlanpiacot, az ingatlanfejlesztésekhez való hozzáállást, de mit jelent ez valójában?
- Negyven éve foglalkozom az ingatlanpiaccal, s amikor tanultam a szakmát, még az exitre, a kilépésre kellett koncentrálni, most pedig a ciklikus szemlélet kerül előtérbe. Sokkal többet kell foglalkozni az épület ciklusával, úgy kell hozzáállni, azt beletenni egy projektbe, hogy öt év múlva is jó legyen ránézni és akkor érjen valamit. A zöld koncepció és a ciklikus szemlélet, valamint az ehhez kapcsolódó szakmák, az épületüzemeltetés, vagyonkezelés és az ezzel foglalkozó cégek dinamikusabban fejlődnek, többen is lettek, élesebb az árverseny is ezen a területen. Az épület mint egy lélegző, élő objektum vált hangsúlyosabbá a válság óta.
- A városok növekvő súlya is napirenden van, ez miként nyilvánul meg az ingatlanpiacon?
- Az ingatlan és a gazdaság sok szálon összefügg, de ezt eddig egyirányú utcának tekintettük, egyértelmű volt, hogy amikor a gazdaságnak jól megy, akkor az ingatlannak is, és fordítva. Ezért mondom, hogy ma elsősorban nem az a gond, hogy nincs finanszírozás, hanem hogy nincs az a fajta gazdasági növekedés, ami ingatlanigényt generálna. A finanszírozás csak másodlagos problémája a mai világnak. A gazdaság az elmúlt húsz évben egyre inkább városokban koncentrálódik, a világ GDP-jének 50 százaléka mintegy 350 városban termelődik meg. A város és a városrégió a gazdaság motorja, és a város mint önálló szerkezet, mint önálló gazdasági egység elronthatja vagy javíthatja a helyi gazdaságot.
- Vagyis a város szerepe lenne az elődleges az ingatlanpiac alakulásában?
- Örök kérdés ez, olyan, mint a mi volt előbb. A tyúk vagy a tojás? Vannak olyan egyértelmű helyzetek, amikor az ingatlané a vezető szerep. Ugyanakkor a várostervezés tudja megteremteni azt a területkínálatot, ami az új koncepciók kialakításához kell, ahhoz, hogy a terület magához vonzza a kívánt vállalkozásokat és azok képesek legyenek abban a környezetben prosperálni.
- Megvan az ehhez szükséges, világos preferenciákat meghatározó városfejlesztési koncepció?
- Amikor elkezdtem ezen a területen dolgozni, az akkori főépítész megtiltotta a belvárosi építkezést, kiszorította az irodákat a Váci útra, egy ipari környezetbe, ahol túlkínálatot lehet létrehozni, és ahol pont azok a minőségi termékek nem valósulhatnak meg, amelyekre büszke lehet a város. A városvezetés alapvetően nem tudta kezelni a belvárosi fejlesztéseket. Párizs például szintén nem enged hozzányúlni a belvárosához, de megcsinálták a La Defense-t, egy irodabulvárt, ahova szép, modern épületeket építettek, ahol nem azt érzik a cégek, hogy kikerülnek egy ipari zónába, mint amilyen a Váci út, ahol nem lehet leülni egy kávézóba vagy lemenni bevásárolni. Az nem egy városi élettér. Most az a kérdés, hogy az ingatlanfejlesztők mennyire képesek a saját lobbierejüket és az intelligenciájukat aktív párbeszéd kezdeményezésére használni, hogy egy közös koncepciót kitaláljanak, amire már lehetne kávéházakat, főutcai kereskedelmet fejleszteni, hiszen mindenki egyre inkább egy élhető városban szeretne építkezni.
- A jelek szerint ezt mégis nagyon kevesen vállalják fel a pluszterhek miatt, a rehabilitáció kemény dió a fejlesztőknek.
- Mert nincsenek felkészülve rá. Nincsenek felkészülve a szomszédokkal, a hatóságokkal való problémakezelésre, nincs türelem az ilyen helyzetekhez és nem tervezik be az ehhez szükséges pénzt. Inkább kimennek a városból, hogy ne kelljen azzal a szükséges, de macerás feladattal bajlódni, hogy egy élhető környezetet még élhetőbbé tegyenek a fejlesztéseikkel. Pedig hosszú távon ettől válik befektetési értékké az ingatlan.
- Hogyan lehet ösztönözni, rászorítani a fejlesztőket erre a másféle hozzáállásra?
- Magyarországon ez a szakma a kilencvenes évektől jelent meg, s nagyon sokan kivitelezői háttérrel vágtak bele, de végigjárták a szakmai evolúciót, és mára eljutottak erre a szintre. Másfelől azt is tudni kell, hogy minél inkább eltolja magától a város vagy a várostervező, a várospolitika az ingatlanpiacot, ahelyett, hogy magába integrálná, annál silányabb minőséget tud a fejlesztő létrehozni. Silány környezetbe, csak ahhoz mért bérleti díjú, silány terméket állít elő.
- Lehet szembe menni az általános trenddel, amikor a bérlők egyre lejjebb nyomják a bérleti díjakat?
Ilyenkor le kell állni, aki komolyan foglalkozik az ingatlannal, az most mást csinál. Üzemeltet, megnézi, mi hiányzik a palettáról, melyek az új termékek. A bérlakás és a kollégium szerintem hiányzik a képből. Fel kell ismerni a tendenciákat, például hogy az agglomerációban nem szabad lakást építeni, csak a belvároshoz közel, vagy hogy egyedi Váci úti irodák helyett igazi városias irodapark koncepcióban kellene gondolkodni. Ha olyan cégeket akarunk idehozni, mint mondjuk a Microsoft vagy a nanotechnológiával foglalkozók, ahhoz megfelelő munkakörnyezet kell. Olyan, ahova biciklivel járnak, kiheverhetnek a fűbe, jó kis kávézó és bank is van a közelben, boltok, hogy elintézhessék a vásárlást napközben. Egy kantin kevés ehhez és alapvető tervezési hiba, ha egy irodaparkban nincsenek szolgáltatások.
- Ezen a vonalon hamar beleütközünk a plázastopba.
- Ami szakmailag teljesen képtelenség. Új szimbiózis jött létre, amelyben a város és az ingatlan egyre jobban összefonódik. Míg régebben Európában mindig országokban, az USA-ban államokban gondolkodtunk, Kelet-Európában pedig régiókban, ma már ez teljesen megszűnt, mindenki a városokra koncentrál. S ha ahol nincs megfelelő makropolitikai, makrogazdasági háttér, azzal a várossal nem foglalkoznak. Egy városnak rendelkeznie kell üzleti struktúrával is. El kell dönteni, mit akarunk a belvárossal, valahogy úgy, ahogy az új ötödik kerületi koncepcióban kezd lassan kialakulni. De a szép, élhető belvárosnak önfenntartónak kell lennie, ne az unió fizesse az utcák burkolását, hanem a helyi iparűzési adó teremtse meg rá a fedezetet. Ehhez boltokra, kávézókra van szükség. Úgy gondolom, ez is egyfajta innováció, amit ki kell próbálni, átgondolni. Érdemes megnézni, hogy a nagy európai városok hogyan dolgoznak együtt a saját ingatlanfejlesztőikkel.
- Mennyire innovatívak nálunk ehhez maguk a fejlesztők?
- Most kezdik felismerni az értékteremtés fontosságát és nem csak a pénzügyi megtérülést, az excel sheet megoldásokat kergetik. Aki ezt érti, az képes befektetésként látni az új minőséget, de mindenkinek tanulni kell hozzá folyamatosan, s elhivatottsággal, szakértelemmel meg kell tudni a jó célokért is harcolni, nem csak a pénzért.
