A csaknem 23 ezres lélekszámú Budaörs évtizedek óta kedvelt kiköltözési célpontja a fővárosban élőknek. Aki tehette, már a hatvanas-hetvenes években szerzett itt az óvárost körülölelő hegyoldalakon hobbi- vagy üdülőtelket, nem csupán az üdülés, a hétvégi pihenés kedvéért, hanem a család zöldség- és gyümölcsellátása végett is. A nyolcvanas évek elejétől azonban a jelentős üdülőövezeti település arculata kezdett megváltozni: nemcsak az óváros foghíjtelkein húztak fel mind igényesebb családi házakat, tégla- és panellakótelepeket, hanem sorra tűntek el a hegyoldalakat benépesítő aprócska nyaralók, gyümölcsösök is, hogy helyet adjanak a többszintes házcsodáknak. A város széli beépítetlen területeken pedig sorra nyíltak az áru- és irodaházak. Az egyre élénkülő ingatlanpiaci kereslet arra késztette az önkormányzatot, hogy mind nagyobb üdülőterületeket vonjon be a belterületbe, illetve soroljon át vegyes (lakó- és üdülő-) övezetbe, s ennek feltételeit - út, vezetékes gáz-, víz-, csatornahálózat - folyamatosan meg kellett teremteni. Ilyen terület volt például a Törökugrató és a Kamaraerdő egy része, valamint az Odvas-hegy és környezete, ahol néhány esztendeje a felparcellázott területeken nívós családi otthonok, kislakóparkok épültek. Várhatóan néhány éven belül hasonló fejlődésen megy át a Frank-hegy és környéke, ahol jelenleg változtatási tilalom van érvényben éppen a közműhálózatok hiánya miatt. Az építkezések beindítása ugyanis (például az egyénileg kialakított emésztők) veszélyeztetné a hegy alatti városrész talaját. Itt is első lépcsőben az infrastruktúrát kell majd kiépíteni, amely az övezetátsorolással beindíthatja a lakásberuházásokat. Ezen a területen Hargitai Sándor, az Első Budaörsi Ingatlanközvetítő Iroda vezetője szerint már most érdemes befektetési céllal építési telket, gyümölcsöst vásárolni; ezek ára ugyanis a fejlesztések hatására jelentősen megemelkedhet. Az ingatlanárak ugyanis a városban a "várakozási idő" alatt is jócskán megugrottak: például 8-10 éve a Frank-hegyen akár már 150-200 ezer forintért hozzá lehetett jutni egy telekhez, hasonlóért napjainkban már 5-6 milliót is elkér tulajdonosa. Ugyancsak borsos árak jellemzőek azokon az üdülőterületi részeken is, ahol tulajdonosi nyomásra előbb-utóbb elkezdődik a közműhálózatok kiépítése. Ez alól nem képeznek kivételt még a beépíthetetlen (gyakran mindössze 5-7 méter széles) nadrágszíjparcellák sem, melyekből legalább hármat kell a leendő építkezőnek megvásárolnia ahhoz, hogy felépíthesse otthonát. E telkek négyszögölára 15-20 ezer forintra szökött fel, és a rajtuk lévő kis nyaralóépítménnyel együtt 7-9 millió forintért cserélnek gazdát - sorolja a budaörsi ingatlanvásárlási lehetőségeket a szakember. A kínálati paletta igencsak szűkös, de azért a kitartó vásárló talál például Kamaraerdőn és a Törökugratón is 200-300 négyszögöles építési telket 10-12 millióért. A néhány éve épült családi házak esetében az időközben városi rangot kapott Budaörs legdivatosabb részén, az itteni Rózsadombnak nevezett Mávag-területen szintén magas árral kell kalkulálni: egy 240 négyzetméteres, szép panorámájú, kertes családi házért 40-45 milliót, egy luxuskategóriába tartozóért pedig 65-90 milliót is elkérnek. Nem maradtak le az árversenyben a régi építésű házak sem. Az évtized közepén egy közös udvaros házrészt 2-2,5 millióért meg lehetett vásárolni, ma ezeket 5,5-7 millióért kínálják. A lakótelepi lakások értéke szintén látványosan megemelkedett. Az 51 négyzetméteres, felújított panellakásokért is megadnak ma 8,2-8,6 milliót, míg a téglaépítésűek ára ennél 1-2 millióval magasabb. A lakásbérletek piacát Budaörsön a túlkínálat jellemzi, mivel az elmúlt években sokan vásároltak befektetési céllal nívós lakóingatlant, melyet bérbeadással próbálnak hasznosítani. Ezeknek az ingatlanoknak egy részét előbb-utóbb az üzleti haszon elmaradása miatt eladásra kínálják majd, ami növeli a kínálatot, s várhatóan mérsékli a rohamosan emelkedő ingatlanárakat - állítja a helyi ingatlanforgalmazó cég vezetője. Budaörs az irodaberuházásokból is jócskán kivette a részét, hiszen az elmúlt években mind több társaság választotta működése színhelyéül a főváros nyugati kapujának tekinthető települést. Mivel új, nívós irodaterület nem állt rendelkezésükre, a befektetők közül mind többen fogtak irodaépítkezésbe. Az első, országosan is jelentős zöldmezős ingatlanfejlesztés, a Terrapark elindítása a német tulajdonú Terra Dom Kft. nevéhez fűződik, amely hat évvel ezelőtt kezdte meg nyugati színvonalú irodaparkja építését. A tervek szerint 2004-2005-re befejeződő program megvalósítása során a napjainkig átadott 40-42 ezer négyzetméteres irodaterülethez felépül még 120 ezer négyzetméternyi, amelynek épületeihez éppúgy hozzátartozik majd a mélygarázs, mint az étterem és az egyéb szolgáltató egységek. (Ezenkívül a társaság ugyancsak a Terrapark területén átadott eddig közel 200 lakást, ezek mérete 35-120 négyzetméter között van.) Az új irodák bérlői túlnyomórészt nagy cégek, melyek általában 2000 négyzetméteres területeket igényelnek, és többségük már a beruházás elindulása előtt megköti a szerződést, így igényeik szerint alakítja ki és rendezi be a helyiségeket a beruházó - mondja Erdélyi László tervezési-értékesítési szakember. A bérleti szerződéseket egyébként a cég ügyfeleivel átlag 7-8 évre előre megkötik, jelenleg havonta négyzetméterenként 25,5 márka bérleti díjért, amihez hozzájön még szintén négyzetméterenként 3,9 márka üzemeltetési költség. A másik nagy budaörsi irodaingatlan-beruházó az Atronix Befektetési Kft., amely a budaörsi városközpontban a Mezőgép régi irodaházát vásárolta meg néhány évvel ezelőtt. Az épületet felújította, és mellette felhúzta új, első osztályú irodaépületét. A két, összesen 8000 négyzetméteres objektum között a szolgáltatások tekintetében a légkondicionálás minőségében van különbség, a bérlők közös infrastruktúrát (például 24 órás portaszolgálat, bankfiókok stb.) vehetnek igénybe. A több mint 300 zártudvari gépkocsitároló, illetve a 15 teremgarázs díja óránként 200 forint, míg az irodahelyiségek négyzetméterét havi 24-30 márkáért lehet bérbe venni, épülettől függően, amihez havonta 6,5 márka/négyzetméter üzemeltetési költség adódik. A meglévő irodaépületek szomszédságában már folynak egy újabb 6500 négyzetméteres irodaház építési munkálatai, szintén a cég égisze alatt, ezt várhatóan idén ősszel adják át. Az elmúlt években az Atlas Bau, a Honda és az Infok Media Center szintén átadott összesen mintegy 5000 négyzetméternyi új irodaterületet a városban. A bérleti díjak ezekben a létesítményekben 18-26 márka/hó/négyzetméter között szóródnak. Bár az utóbbi években az önkormányzat jelentős nagyságú, kereskedelmi-ipari beruházásra alkalmas területet értékesített, napjainkra is maradt hasznosításra váró telekingatlan. Ezek egyike a mintegy 9 hektárnyi, az Auchanhoz közel, az autópálya mellett elterülő "szilvás rész", melynek apró parcelláit kistulajdono-soktól vásárolta, illetve vásárolja meg 1500 forint/négyzetméteres áron az önkormányzat. A területre még nincs konkrét terve a képviselő-testületnek, bár Nagy Tibor, a polgármesteri hivatal vagyongazdálkodási osztályának vezetője szerint alkalmas raktárbázis vagy vállalkozói ipari park kialakítására. Ugyancsak az önkormányzat tulajdonát képezi egy 16 hektáros kamaraerdei mezőgazdasági (rét, legelő, erdő) terület, amelynek hasznosítására a közelmúltban már pályázatot is kiírtak. Ide családi és sorházas kialakítású lakóparkot szeretne az önkormányzat, amelynek megvalósításához befektetőt vagy befektetőtársat keres. A beérkezett ajánlatok értékelése most folyik, döntés várhatóan nyár végére lesz. Az említetteken kívül a Tetrapak és a Metro áruház közelében szintén van egy kisebb, 1,5 hektáros önkormányzati terület, melynek még nem dőlt el a sorsa. Az osztályvezető szerint várhatóan jövőre ezt a parcellát is értékesítik, míg a helyi benzinkút közelében fekvő, közel 4 hektáros terület hasznosítása ügyében már tárgyaltak befektető társasággal. Megállapodás még nem született, így az önkormányzat további beruházói érdeklődésre számít. SZILÁGYI ETA