A lakhatási válság Európa-szerte egyre kevésbé ciklikus jelenség, sokkal inkább strukturális probléma. Az elmúlt évtizedek tapasztalatai alapján világossá vált, hogy nem csupán a kamatkörnyezet vagy a konjunktúra határozza meg a lakáspiac alakulását, hanem az is, milyen eszközökkel avatkozik be az állam: a keresletet ösztönzi-e pénzügyi támogatásokkal, vagy aktívan alakítja a kínálatot is.

Magyarország lakáspolitikája az elmúlt években következetesen a hitel- és támogatásalapú otthonteremtésre épült. Az idén bevezetett Otthon Start hitel ebbe a sorba illeszkedik: alacsony, fix kamatozású kölcsönnel növeli az első lakásvásárlók fizetőképességét.

A lakásárak a Magyar Nemzeti Bank (MNB) becslése szerint körülbelül 30 százalékkal emelkedtek, miközben az új lakásépítések száma csak átmenetileg reagált a megnövekedett keresletre. A támogatások döntő része (családi otthonteremtési kedvezmény, kamattámogatott hitelek vagy az adókedvezmények) a keresleti oldalt erősítette, miközben a kínálat bővítése (építési kapacitás, önkormányzati lakásállomány, infrastruktúra) strukturálisan korlátos maradt.

Ennek költségvetési vonzata sem elhanyagolható. A különböző lakástámogatási programok évente nagyjából 50–150 milliárd forintnyi többletkiadást jelentenek az államnak. Ezek az összegek ugyan javítják az egyéni hitelhez jutást, de nem hoznak létre tartós közvagyont, és nem növelik érdemben a lakásállományt sem.

Jöjjön el az Otthon Start Expóra!

Kérdései vannak a fix 3 százalékos kamatozású lakáskölcsönnel kapcsolatban? Január 17-i rendezvényünkön mindenre választ kaphat.Részletek és regisztráció az Otthon Start Expóval kapcsolatban.

Kelet-európai tanulságok

Érdemes történeti kontextusba helyezni az állami lakhatási beavatkozások mértékét. A szocialista gazdaságok Kelet-Európában átlagosan a bruttó hazai termék (GDP) 9,4 százalékát fordították támogatásokra 1975 és 1990 között, szemben a világátlag 2,5 százalékával – derül ki egy, a Journal of Economic Surveys-ben megjelent tanulmányból.

Bár a támogatások szerkezete más volt, a tanulság releváns: a magas támogatási szint önmagában nem garantálja a hatékony lakáspiaci működést, különösen akkor, ha az ösztönzők torzítják az árakat és az allokációt.

Lengyelország: az olcsó hitel korlátai

A lengyel tapasztalat különösen tanulságos Magyaroszág szempontjából, ugyanis egy, az Otthon Starthoz nagyon hasonló programot indítottak korábban. A 2007 és 2012 között futó, majd később megújított programok – köztük a fiatal, első lakásvásárlókat célzó, körülbelül 2 százalékos kamaton rögzített jelzáloghitelek – gyorsan népszerűvé váltak. A programok célja az volt, hogy enyhítsék a finanszírozási korlátokat, különösen a városban élő fiatal családok körében.

A költségvetési hatás azonban máshogy alakult: az állam növekvő volumenű forrásokat fordított a kamattámogatásokra, az empirikus hatások azonban korlátozottak voltak.

  • A lakásépítési engedélyek száma csökkent, még a támogatások időszakában is,
  • a lakásárak magasan maradtak, annak ellenére, hogy a gazdasági növekedés több régióban megtorpant,
  • a támogatások nem bizonyultak hatékony ösztönzőnek a lakásépítésben, és valószínűleg lassították az árak piaci korrekcióját is.

A hatások térben is egyenlőtlenül jelentkeztek: a támogatások döntő része a nagyvárosokba és magasabb jövedelmű régiókba áramlott, ami esélyegyenlőségi problémákat vetett fel. Bár a program érdemben csökkentette az egyéni finanszírozási költségeket, nem bővítette a kínálatot, és nem tette megfizethetőbbé a lakhatást rendszerszinten az országban.

Ausztria: kínálatorientált lakáspolitika

Ezzel szemben Bécs példája egy másik logikát képvisel. Az osztrák főváros lakásállományának jelentős része önkormányzati vagy támogatott bérlakás, amelyet az önkormányzat évtizedek óta tudatosan épít és kezel. A rendszer nem csupán szociálpolitikai eszköz, hanem makrogazdasági stabilizátor is: a lakbérek kevésbé követik a piaci ciklusokat, a háztartások eladósodása alacsonyabb, és a munkaerő mobilitása kevésbé ütközik lakhatási korlátokba.

A bécsi modell egyik kulcsa, hogy az állami források nem pusztán transzferek, hanem reálgazdasági beruházások: lakások, telkek és infrastruktúra formájában jelennek meg, amelyek hosszú távon is a közösség tulajdonában maradnak.

A Real Talks podcast legutóbbi adásában a bérlakásprogram szükségességéről is beszélgettünk vendégeinkkel, Massányi Tiborral, a DVM Group managing partnerével, valamint Rab Árpád jövőkutatóval. A podcastot itt nézheti/hallgathatja vissza.

Nem elég a kereslet

A lengyel tapasztalatok azt mutatják, hogy a kedvezményes hitelek rövid távon politikailag vonzóak, de hosszabb távon korlátozott hatékonyságúak, ha nem egészülnek ki kínálatbővítő intézkedésekkel. Hasonló lehet a helyzet majd itthon is. A lakáspolitika alapvető dilemmája tehát nem az, hogy „hitel vagy bérlakás”, hanem az, hogy a közpénzek milyen arányban növelik a vásárlóerőt, és milyen arányban a lakásállományt.

Amíg a lakhatás kizárólag pénzügyi ösztönzőkön keresztül jelenik meg a szakpolitikában, addig az árak alkalmazkodnak, a hiány újratermelődik, és a támogatások jelentős része végső soron kapitalizálódik az ingatlanárakban. A nemzetközi példák alapján a fenntartható megoldás ott kezdődik, ahol a lakáspolitika nemcsak keresletet finanszíroz, hanem kínálatot teremt.

Arról, hogy miért nem juthat ilyen egyszerűen egy fiatal lakáshoz ma Magyarországon, korábbi cikkünkben részletesen írtunk. Zsiday Viktor közgazdász szerint például az Orbán-kormány kampányintézkedése a jómódúaknak kedvez, a szegényebbek számára kedvezőtlen, és legfontosabb eredmény az árak felhajtása lesz. A kevésbé tehetőseknek (fiatalok és alacsonyabb jövedelműek) ez borzasztó csapás.