A magyarországi lakásállomány és lakáspiac legfrissebb adatai nemzetközi összehasonlításban árnyalt képet mutatnak az ingatlanpiac helyzetéről, kihívásairól és trendjeiről. Az átlagos hazai lakás alapterülete 91 négyzetméter, amely elmarad az európai uniós 103 négyzetméteres átlagtól.
A környező országok közül Ausztriában az átlagos lakásméret 110, Szlovákiában és Szlovéniában pedig 104 négyzetméter, míg Szerbiában a hazaihoz hasonló értékek figyelhetők meg. Románia emelkedik ki a sorból az alacsony, mindössze 55 négyzetméteres átlagos lakásterületével, ez derül a Központi Statisztikai Hivatal (KSH) átfogó elemzéséből.
Ragaszkodunk a saját ingatlanhoz
Az uniós összevetésben hazánkban kimagasló a saját tulajdonban élők aránya, amelyet csak Szlovákia és Románia előz meg a tagállamok között. Ez a magas tulajdonosi arány leginkább a volt szocialista országokra jellemző, különösen azokra, ahol a rendszerváltás idején hasonló lakásprivatizáció zajlott. Ezzel párhuzamosan ezekben az országokban a jelzáloggal terhelt ingatlanok aránya alacsonyabb a nyugat-európai országokénál. Kivételt képez Hollandia, ahol a lakott ingatlanok több mint ötvennyolc százaléka jelzáloghitel terhe alatt áll, valamint Svédország és Dánia, ahol ennél is magasabb, ötven illetve negyvennyolc százalékos az arány.
Magyarországon a bérlakások aránya alacsony, ezzel szemben Németországban a bérleti lakások az ingatlanállomány több mint felét teszik ki.
Érdekesség, hogy a németországi bérlők jelentős része nem részesül lakbértámogatásban, míg Hollandiában és Franciaországban bár a bérlakások aránya alacsony, ezeknél az országoknál a támogatott bérleti konstrukciók kiemelkedően magasak.
A hazai lakásállomány 2024 végén közel 4,6 millió volt, melynek csaknem egyharmada Budapest és Pest megye területén helyezkedett el. A lakások nagyobb része három- vagy annál több szobás; az egyszobás lakások aránya tíz százalék, a kétszobásoké pedig harminc százalék körüli. Budapesten a három- vagy annál több szobás lakások aránya jelentősen, tizenegy százalékponttal elmarad az országos átlagtól, ami az urbanizált területek kisebb lakásméreteit tükrözi.
Szobaszámban az országos átlaghoz képest a száz lakásra jutó szobák száma 2024 végén 291 volt, ami harminchat szobával több az ezredfordulóhoz képest.
Tavaly a települések többségében egyetlen lakás sem épült
Magyarországon a lakásépítés nemzetközi összehasonlításban szerénynek számít: 2024-ben tízezer lakosra mindössze tizenegy új lakás jutott, ami a vizsgált országok között a legalacsonyabb. Ezzel szemben Írországban ez a mutató ötvenhét, Lengyelországban ötvenöt, Ausztriában pedig ötvenegy volt. Az építési engedélyek száma Magyarországon 2023-ban közel 4 százalékkal, 2024-ben pedig további 4,7 százalékkal csökkent az előző évhez viszonyítva, amit a lakáshitelek magas kamatterhei és az emelkedő építési költségek tovább nehezítettek.
Emellett kiemelendő, hogy a hazai települések 73 százalékában 2024-ben egyetlen új lakás sem épült.
Az építtetők tekintetében a vállalkozások dominálnak: az új lakások 61 százalékát cégek építették, és ez az arány az elmúlt négy évben folyamatosan meghaladta a 60 százalékot. A kedvező, öt százalékos lakásáfa és szigorodó épületenergetikai előírások hatására inkább a vállalkozói szféra aktivitása jelentős, míg a saját célra épülő családi házak építési kedve visszaesett.
Itthon szaladtak el igazán az árak
A lakásár-index 2024-ben újból növekedett az Európai Unióban: a 2015-ös bázisévhez képest 153 százalékot ért el, ami egy éves szinten 3,4 százalékos emelkedést jelent. Hazánkban a nominális lakásár-index kiugróan magas, 182 százalék, bár reálértéken Portugália (181 százalék) megközelíti ezt az értéket. Az árnövekedés gyors ütemét mutatják a környező országok is, például Litvánia, Szlovénia és Horvátország is.
Magyarországon a nominális árindex a 2015-ös bázis évhez képest tavaly elérte a 310 százalékot, amivel az Európai Unióban listavezetők lettünk, ami azt jelenti, hogy nálunk drágultak a legjobban az ingatlanok.
A használt ingatlanpiacon az elmúlt években két nagyobb visszaesés volt megfigyelhető: a 2020-as járványhelyzet és a 2023-as lakáshitelkamat-emelkedés miatt. 2024-ben azonban a lakáspiaci forgalom jelentősen, csaknem 27 százalékkal emelkedett, ami országos szinten is érezhető volt. A fővárosi lakáspiacon a 2023-as 27 százalékos visszaesést 2024-ben már 39 százalékos növekedés követte. Pest megyében hosszabb ideje tartó forgalomcsökkenés után szintén nőtt a tranzakciók száma.
Az átlagos használt lakás ára 2024-ben 35 millió forint volt, ami 19 százalékos emelkedés éves szinten, míg az új lakások átlagára 70 millió forintot ért el, 12 százalékos növekedéssel. Az árnövekedés vidéken volt jelentősebb, különösen Észak-Alföldön és Dél-Dunántúlon, ahol a családi házak ára 32, illetve 29 százalékkal nőtt. Ezzel szemben Budapesten a panel lakások ára nőtt jelentősebben a többi lakástípushoz képest.
A lakáspiac teljes forgalmának értéke 2024-ben elérte a 4600 milliárd forintot, ami 48 százalékos növekedést jelent a 2023-as évhez mérten.
Az új lakások szinte fele, 47 százaléka a fővárosban épült, ahol az átlagos alapterület 62 négyzetméter körül alakult, és az áremelkedés különösen erős volt a XI. és XIII. kerületekben.
Az ingatlanpiac megfizethetősége kapcsán 2024-ben Budapesten átlagosan 8,7 évnyi jövedelem kellett egy lakás árának megteremtéséhez, míg Pest megyében 10,2 évig kellett dolgozni egy hasonló értékű ingatlanért.
Ez az adat enyhe javulást mutat a 2022-es évhez képest, amikor még magasabb volt az árakhoz szükséges munkával töltött idő.
Összességében az látszik, hogy a magyar lakáspiac tavaly óvatos növekedést mutatott, amit a jelzáloghitel-kamatok, az építési költségek, valamint a jövedelmi viszonyok együttesen alakítottak. A tulajdonosi arányok magasak, a lakásméretek ugyanakkor elmaradnak az uniós átlagtól, az árak az egekben, miközben az építési aktivitás továbbra is alacsony szinten mozog az európai viszonylatban, ezek a most megjelent KSH tanulmány főbb megállapításai.