Itthon lassan szinte senki sem épít nyaralót, legalábbis a friss statisztikák ezt mutatják. A KSH legújabb, 2024-es adatai szerint több évtizedes mélypontra esett vissza az üdülőépítések száma, és egyelőre idén sem tűnik jobbnak a helyzet.
Csak egy beszédes adat a KSH friss statisztikájából: az idei év első öt hónapjában az ország egészét nézve mindössze 166 nyaraló épületre adtak ki építési engedélyt, január és május között az áprilisi kiugró 63 épületes statisztikát leszámítva egy hónapban sem volt 30 felett ez a szám.
Mi történt a nyaralópiaccal? A papíron megjelenő adatokhoz képest mit mutat a gyakorlat, a tapasztalat?
Balogh László: Igen, valóban ez a felállás statisztikailag, ám az okok elsődlegesen nem funkcionálisak, hanem többnyire jogi és más praktikus megfontolások állnak a háttérben. Az, hogy papíron alig épül nyaraló épül idehaza, nem jelenti azt, hogy kevesebb ingatlan létesülne nyaraló céllal. Ugyanis, amikor például a Balatonnál, vagy egy másik népszerű, frekventált itthoni nyaralóövezetben területileg koncentrált ingatlanfejlesztésekzajlanak, a nyaralónak szánt lakásokat jellemzően hivatalosan lakásként építik. Hiszen ha az adott ingatlan nem nyaralóként, hanem lakásként van számon tartva, a vevő kedvezményes illetékre jogosult, és ilyenkor hitelezhetőség szempontjából is kedvezőbb a helyzet.
Ma egyáltalán milyen nyaralóövezetekről beszélhetünk az országban? Vagy csak a Balaton uralkodik? A Velencei-tó például egy erős tömeges halpusztulással indította a szezont, ami azért felvet a térség egyik legnagyobb értékével, a víz minőségével kapcsolatban kérdéseket.
B.L.: Három-négynél biztosan nem beszélhetünk több nyaralóövezetről, ugyanakkor a Balaton mellett a hektikusan ingadozó vízminőségű Velencei-tó környéke ma már elsődlegesen funkcionál inkább Budapest és Székesfehérvár agglomerációjaként, mint klasszikus üdülőhelyként. A Dunakanyar ugyanúgy átalakulóban van, és szintén egyre inkább a fővárosi agglomeráció jegyeit hordozza magán, mintsem a Duna-parti nyaralóövezetét.
Illetve ott van még a Tisza-tó, ami szerintem a következő nagy durranás lehet a következő években, már csak azért is, mert a környéken momentán a balatoni ingatlanárak harmadáért lehet nyaralót vásárolni, miközben maga az övezet kevésbé kiépített, így sokkal természetközelibb, sokkal romantikusabb.
Ha likviditás szempontjából nézzük mindezt, mely nyaralódesztinációkban lehet a legkönnyebben, a leggyorsabban ingatlant eladni, valamint vásárolni?
B.L.: Az ingatlan.com-nál azt látjuk, hogy két abszolút likvidnek tekinthető régiója van az országnak: Budapesten és a Balatonnál könnyen lehet kívánt ingatlant vásárolni és különösebben nem nehéz eladni sem, miközben az ország bármely pontjáról érkezhet vevő, továbbá külföldről.
Ennek megfelelően jelenleg mennyire mozognak egy szinten a budapesti és a balatoni ingatlanárak? Sőt, a Covid idején, amikor sokan életvitelszerűen lemenekültek a balatoni nyaralóba, az ottani négyzetméterárak kicsit még be is előzték a fővárosiakat.
B.L: Most épp ott tartunk, hogy a Balatonnál, mind az északi, mind a déli parton az 1 és az 1,1 milliós négyzetméterárak dominálnak. Míg Budapesten már 1,3 milliónál járnak. Vagyis jellemző egy bő tíz százalékos értékkülönbség a fővárosi és a balatoni ingatlanok árai között. A nyaralópiacra is igaz, hogy ragadósak az árak: nagyon könnyen és gyorsan mennek felfelé, lefelé viszont hogyha nem történik valami tragikus a gazdaságban vagy egy ingatlantulajdonos életében, akkor nincs rákényszerítve senki, hogy lejjebb vigyék az árakat. Már csak ezért sem, mert a most uralkodó árszinteket a vevők egy jó része már elfogadta.
A balatoni ingatlanpiacon belül adódnak különbségek? Vagy egységesen 1 millió felett alakulnak a magyar tenger négyzetméterárai?
B.L.: A Balaton északi és déli partján egységesen az 1,1 milliós négyzetméterárak uralkodnak. Hiába vannak jelentős különbségek karakterisztikában az északi és a déli part között, ingatlanpiaci szempontból a keleti és a nyugati dimenzió az, ami az árak esetében meghatározó a Balatonnál. A keleti medence közelebb van Budapesthez: az autópálya és a gyorsforgalmi utak segítségével az északi és a déli part egyszerűbben, gyorsabban elérhető a fővárosból, így ezeken a településeken jellemzően magasabbak az ingatlanárak.
A kelet-balatoni árakhoz képest a nyugati medence bizonyos, akár part menti településein, adott esetben 10-20-30 százalékkal olcsóbban, már 700 ezres négyzetméteráron is lehet nyaralót vásárolni, például Szigligeten vagy Badacsonytördemicen, szemben a sokszor az 1 milliót is meghaladó balatonfüredi, balatonalmádi vagy siófoki árakkal.
A Balatonnal összehasonlítva a Velencei-tónál és a Tisza-tónál az idei szezonban milyen színvonalon hasítanak a nyaralóárak?
B.L.: A Velencei-tónál legtöbbször 7-800 ezres négyzetméterárakkal találkozhatunk, a Tisza-tónál pedig 3-400 ezres négyzetméterárak jellemzőek a tó partján, a part menti településeken, tehát manapság a balatoni ár harmadáért lehet a Tisza-tónál ingatlant vásárolni.
Teljes homály van a lakáspiacon, de több tízezer első lakásvásárló jöhet
Megjelent a szeptembertől induló Otthon Start Programról szóló részletes jogszabálytervezet, amely minden eddigi várakozáshoz képest még szélesebb korban teszi elérhetővé a kedvezményes kamatozású maximum 50 millió forintos lakáskölcsönt az első lakás megvásárlása vagy építése esetén – derül ki az ingatlan.com összeállításából.A részletekről ITT írtunk bővebben.