Az Eurostat adatai szerint 2025 második negyedévében az Európai Unióban (EU) egy év alatt a bérleti díjak 3,2 százalékkal emelkedtek. Ha pedig a 2010 óta eltelt 15 évet nézzük, akkor az EU-ban a bérleti díjak 28,8 százalékkal növekedtek. A fiatal (18–34 éves) korosztályban a lakásvásárlás aránya 15 év alatt 30 százalékról 17 százalékra esett vissza. Vagyis egyre többen kerülnek a bérlakáspiacra, miközben a fizetések nem követik az inflációt és a növekvő lakhatási költségeket.
De mi a helyzet Magyarországon? Szintén az Eurostat adatai szerint 2010 és 2025 első negyedéve között 260 százalékkal emelkedtek az ingatlanárak, ugyanebben az időszakban 124 százalékkal nőttek a bérleti díjak. A KSH–ingatlan.com szeptemberi lakbérindexe szerint az egy évvel korábbinál országosan 6,5, Budapesten 6,6 százalékkal, a 2015. évi bázisidőszakinál pedig 126, illetve 116 százalékkal voltak magasabbak a lakások bérleti díjai.
A nominális mellett azonban érdemes a reállakbérindexet is megnézni: országosan 31, a fővárosban 25 százalékkal haladta meg a 2015. évi bázist. Éves szinten pedig 2,1, Budapesten 2,2 százalékkal múlták felül az előző év azonos időszaki mutatókat, vagyis erőteljes konszolidációt láthatunk. Utóbbi adatot sokan azonban nem érzékelik, mert az élelmiszerinfláció okozta sokk után a fizetéseik nem tudták ezt lekövetni. További eltérés az EU-s átlagtól, hogy az Otthon Start Program (OSP) következtében nálunk épp a fiatal korosztály egy része vándorol a bérlakáspiacról a tulajdonosi piacra.
A tranzakciók száma tavaly nagyságrendileg 125 ezer körül alakult, amely a 2023-as mélyponthoz képest (105 ezer – KSH) jelentős emelkedés, miközben a korábbi prosperálás időszakának statisztikáit (2018 – 163 ezer, 2019 –157 ezer – KSH) még nem értük el. Mindenesetre a hazai lakásszektor dinamikáját jellemzi, hogy az ingatlanpiaci tranzakciók számának legnagyobb növekedését Luxemburg mellett szintén Magyarországon (+34,7 százalék) mérték idén tavasszal egy év távlatában, vagyis rengetegen léptek be a lakáspiacra tulajdonosként, ami nyilvánvalóan hatást gyakorol az albérletpiacra.
De mi történt az elmúlt években?
Nálunk az elmúlt öt évben jelentős változásokon ment keresztül a szektor, amelyeket elsősorban a járvány, a gazdasági válság, valamint az infláció alakítottak. A pandémia visszafogta az albérletpiacot, a távmunka elterjedése miatt sokan elhagyták a nagyvárosokat, különösen Budapestet, ami az albérletárak ideiglenes csökkenéséhez vezetett.
A turizmus visszaesése miatt pedig az Airbnb is nehéz időket élt át, sok lakás került a hosszú távú piacra, ami szintén lefelé gyakorolt nyomást az árakra. Majd ahogy a gazdaság ismét beindult, az albérletárak emelkedni kezdtek. Az infláció erősödése, az energiaválság és az építőipari költségek növekedése szintén hozzájárultak a bérleti díjak növekedéséhez a lakásárakkal párhuzamosan.
Az idei év tavaszán nőtt meg jelentősen a tranzakciók száma, az adásvételek meghatározott része pedig befektetőkhöz köthető, így például az egyetemisták által preferált budapesti kerületekben a tranzakciók harmadát-felét is befektetők bonyolították le. Az új tulajdonosok az állampapírpiacról érkeztek, azonban az a roham még tavasszal lecsengett. Az év elején valóban nagy volt a dömping az ingatlanközvetítők beszámolói szerint is, majd májusban konszolidálódott a piac, az otthonteremtési szándékkal vásárlók szerepe megnőtt, ami ősszel az OSP miatt fokozódott.
Az MBH Index szerint a lakásbérleti díjak Magyarországon idén augusztusban átlagosan 7,5 százalékkal voltak magasabbak az előző év azonos időszakához képest. A járvány időszakának mélypontjához képest a lakbérek országosan és Budapesten is mintegy 80 százalékkal emelkedtek, és a járvány előtti csúcsértékhez viszonyítva is 51–57 százalékkal magasabbak jelenleg.
Mérséklődtek az árak
A befektetők jelentős hányada kiadási céllal vásárolt ingatlant, vagyis a nagy számok törvénye értelmében, ha több a kiadó lakás és nő a kínálat, akkor nagyobb a konkurencia, és mérséklődik az árnövekedés. Nagyjából mind az ingatlan.com, mind a Rentingo, mind a Duna House olyan 250-270 ezer forintos átlagárral számolt egy lakás esetében nyáron Budapesten – ami az egyetemisták érkezése miatt referenciaidőszaknak számít –, amelybe természetesen a nagy alapterületűektől kezdve a garzonig minden belefér.
Nem véletlenül a korábbi években megszokott éves 5-6 százalékos lakásbérleti hozam visszaesett nagyjából négy százalék környékére, ami jelzi, hogy a lakásárak sokkal jobban emelkedtek, mint a bérleti díjak. Ugyanakkor a hozam mellett az áremelkedés is fontos tényező. Azok számára, akik befektetési céllal vásároltak lakást, az utóbbi években az ingatlanok értéknövekedése jelentősebb nyereséget biztosított, mint a bérbeadásból származó hozam. 2000 és 2025 első negyedéve között az átlagos éves lakásár-növekedés 8,7 százalék volt az MBH Index szerint.
Vagyis aki tavasszal vett lakást, nem valószínű, hogy csak úgy hirtelen kiszáll a piacról. Továbbá az Airbnb-szegmenst is kikezdte a közhangulat, ennek részeként Terézvárosban jövőre már tiltva lesz a rövidtávú kiadás, de más kerületekben sem életbiztosítás már ebben gondolkodni. Ez megint egyrészt eladást generálhat, másrészt a hosszú távú lakáspiacon jelenhet meg a plusz állomány. Utóbbi esetben szintén a nagyobb kínálat kordában tarthatja a bérleti díjakat, vagy legalábbis a dinamikus árnövekedés ellen nyomást gyakorolhat.
„Az év első felében egy 250 ezer forint körüli üvegplafon volt az albérletpiacon, amit nem tudott áttörni az átlagos bérleti díj. A kínálati oldal lassú bővülése elsősorban a 2025-ben lejárt magas kamatozású állampapírokból az ingatlanpiacra áramló tőkének volt köszönhető. Az új Airbnb-s engedélyekre vonatkozó moratórium miatt a befektetési célú vásárlások 2025-ben kizárólag a hosszú távú piacon tudtak megjelenni. A keresleti oldal ezzel egyidejűleg végig nyomott volt, a bérlők fizetőképességét a 2023-2024-es évek inflációja korlátozta. A piac élénkülése a nyári albérletszezonban éppen megindult volna, amikor az OSP bejelentése átrendezte a piacot” – elemzi a piacot az Economx megkeresésére Danóczy Balázs, a Rentingo ügyvezetője.
Majd jött az Otthon Start
Majd szeptemberben érkezett az OSP a 3 százalékos kamattal első lakás megvételére, itt a fiatalok között az egyetemisták is képbe kerültek. Vagyis sok esetben egy lakásvásárlás esetén a törlesztő részlet kevesebb, mint a bérlés havi költsége. Most a magyar albérletpiacon éppen fordítottan zajlanak a folyamatok, mint az Európai Unióban, hiszen az Otthon Start a fiatalabb lakásvásárlók arányát növelik, amelyet a Duna House tapasztalatai is alátámasztanak.
A Bankmonitor szerint egy 50 millió forintos hitel felvétele esetén 25 évre a havi törlesztő 237 ezer forint lenne, amely versenyképes havi kiadásnak tűnik az albérletárakkal szemben. Összességében idén az albérletárak már inkább csak stagnáltak, az egy évvel korábbihoz képest az inflációt alig meghaladó mértékben emelkedtek. Jó hír a bérlőknek, hogy a kereslet és kínálat lassan egyensúlyi helyzetbe kerülhet a budapesti albérletpiacon, sőt, a kínálat bővülésével párhuzamosan a drágulás éves összevetésben egyre lassabb.
A KSH–ingatlan.com lakbérindexe szerint a szeptemberi havi szintű csökkenés után októberben is negatív irányba változott mind az országos, mind a budapesti mutató. Az országos havi index szerint 0,7 százalékkal csökkentek a lakbérek, Budapesten pedig 1 százalék visszaesés következett be. Hasonló mértékű csökkenés két egymást követő hónapban legutóbb a koronavírus járvány csúcsidőszakában, 2020 november-decemberében történt.
Októberben ismét a lélektani 250 ezer forintos szint alá süllyedtek Budapesten a kínálati bérleti díjak, amire utoljára januárban volt példa, olvasható ki a Rentingo statisztikáiból. November elején a fővárosi kiadó lakások bérleti díjának középértéke 260 ezer forint volt az ingatlan.com adatai szerint. Vagyis, ha a nyáron mért 250-270 ezer forintos átlagárat vesszük, akkor nagyságrendileg stagnálást tapasztalhatunk a második félévben.
Az OSP ráadásul egyszerre mérsékli a keresletet és növeli a kínálatot: a kedvezményes hitellel lakást vásárlók kiesnek a bérleti piacról, miközben a programmal szerzett befektetési lakások most jelennek meg a kínálati oldalon. A legnagyobb vesztesek a középkategóriás bérlemények, hiszen a 250-350 ezer forintért kínált lakásokat a legnehezebb kiadni.
Érdemes az ellentétes folyamatokat kicsit részletezni. A keresleti oldalról eltűntek a magasabb jövedelemmel és az önrészhez szükséges megtakarítással rendelkező bérlők, akik részt tudnak venni a programban és immár saját ingatlan vásárlása mellett dönthettek. A kínálati oldalon pedig most jelennek meg azok a lakások, amelyeket a felső középosztály befektetési céllal vásárolt a program segítségével. Ezek a frissen piacra kerülő bérlakások tovább növelik a kínálatot, ami várhatóan a következő hónapokban is nyomást gyakorolhat a bérleti díjakra.
„Az Otthon Start program hatására rögtön augusztusban bezuhant a bérlők keresleti árszintje, egészen 211 ezer forintig, a januári mélypontig esett vissza a mutató. Ez annak volt köszönhető, hogy a 3 százalékos kedvezményes hitel lehetősége első lépésben azokat a bérlőket tüntette el a piacról, akik az átlagosnál magasabb bérleti díjú lakásokat keresték, így számukra reálissá vált, hogy Budapesten saját lakást tudjanak vásárolni. A keresleti bérleti szint az augusztusi zuhanásból csak lassan és részlegesen tudott magához térni, a piac keresleti oldala továbbra is nyomás alatt van” – teszi hozzá a Rentingo ügyvezetője.
Kiadni is érdemes az Otthon Starttal
Az MNB novemberi statisztikái is alátámasztják, hogy az első félévben még örülhettek a tulajdonosok (országosan 6,5 százalék, míg Budapesten 6,6 százalék növekedés), míg a második félévben már a konszolidáció időszaka zajlott. A kínálat viszont nő: szeptemberben 16,2 ezer kiadó lakást hirdettek, ami 9 százalékos éves bővülés. Az MNB adatai szerint a lakáskiadás már nem hozza a korábbi évek számait: országosan 6–7 százalék, Budapesten pedig alig 4,4 százalék körül mozognak a hozamok. Ennél a magyar állampapírok is kecsegtetőbb számokkal csalogatják a befektetőket.
Az Otthon Start program azonban még így is új távlatokat nyit azok számára, akik befektetésben gondolkodnak. A jogszabályok ugyanis nem írnak elő beköltözési kötelezettséget, így a kedvezőbb kamatozás érdemben javíthatja a befektetési célú lakásvásárlás pénzügyi megtérülését. Ráadásul az ingatlan bérbeadása is megengedett, ami tovább növeli a rugalmasságot és a hozamlehetőségeket.
Az MBH szakértőinek számítása szerint az Otthon Start konstrukció igénybevételével Budapesten 6,6–9,1 százalékos, vidéken pedig 7–10,8 százalékos sajáttőke-arányos hozamok érhetők el a bérleti díjakkal és a feltételezett 3 százalékos éves lakásáremelkedéssel kalkulálva. A legfeljebb 50 százalékos ingatlantulajdoni aránnyal rendelkezők egy része a befektetési célú lakásvásárlást választhatja, így az előbbiek hatására a bérelhető ingatlanok kínálata növekedhet, miközben a kereslet csökken.
„A drágább lakások iránt drasztikusan lecsökkent kereslet mintegy 2 hónapos átmenetet követően elindított egy bérletidíj-csökkenést a piacon. Ehhez kapcsolódott október végén a kínálat bővülése, amikor megjelentek a bérleti piacon azok a lakások, amit nem maguknak, hanem a kedvezményes 3 százalékos hitel segítségével befektetési céllal vásároltak a jogosultak. Nagyon ritkán látni ilyen helyzetet, amikor a keresleti oldal visszaesésével szinte egyidejűleg a kínálati oldal bővül. Legutóbb a koronavírus-járvány gazdasági hatása volt hasonló, akkor a változás nagyobb mértékű volt és piaci sokkot eredményezett. Az Otthon Start nem okozott ennyire drasztikus átrendeződést, de 2026-ban is nyomás alatt fogja tartani a bérlakáspiacot” – összegez Danóczy Balázs.