A teljes budapesti modern irodaállomány jelenleg 4,46 millió m2-t tesz ki, amelyen belül 3,52 millió m2 spekulatív terület. Az utolsó három hónapban két épület került átadásra: a Dürer Park I és II összesen 50 ezer m2 bérbeadható területtel rendelkezik, és tulajdonosi használatú fejlesztésként magyar állami intézmények vették birtokba. 2025-ben még az év elején átadták a Rhodium Irodaházat a Váci úti irodafolyosón, valamint a Wagner Palotát mindössze ötezer négyzetméternyi alapterülettel, majd félévig semmit sem adtak át.
A nagyon gyér fejlesztési volumennek is köszönhetően csökkenő tendenciát mutat az üresedési ráta, amely 2025 negyedik negyedévében 12,5 százalékon állt, ami 0,9 százalékpontos csökkenést jelent az előző negyedévhez, és 1,6 százalékpontos csökkenést az előző év azonos időszakához képest. Vagyis öröm az ürömben, hogy a nagyon alacsony volumenű új állománynak és az állami költözéseknek is köszönhetően csökken a kihasználatlanság, amely még mindig 10 százalék fölött ragadt. De érdemes megjegyezni, hogy ez stabil piacot jelen még így is, hiszen a 2008-as válságot követően 20 százalék körüli, azaz kétszeres üresedést is mérhettek a szakértők.
Az Economx kérdésére Gálfi Anita, az iO Partners Hungary elemzője így jellemezte a tavalyi évet: „2025-ben az irodapiacot stabil kereslet, csökkenő üresedési ráta és csökkenő spekulatív építési kedv jellemezte. Ahogyan a ciklikusság általánosságban fordulatot hoz, ez az irodapiacra is megérkezett, a magas üresedési ráta nyomán lassan leálltak és egyre nehezebben indulnak spekulatív építkezések Budapesten.
Spekulatív irodaátadásban rekord alacsony évet zártunk, alig több mint 5.000 m2 új irodaterület került a piacra. A most látható trend specialitását az okozza, hogy Budapesten ettől függetlenül több helyszínen nagy volumenű irodaépítkezéseket lehetett látni, ugyanis saját használatra több mint 400 ezer m2 iroda építése volt folyamatban. Ezek közül két irodaház az év utolsó negyedévében átadásra is került és az állami intézmények birtokba is vették az épületeket.”
Bővülő bérleti piac
A teljes kereslet 2025 negyedik negyedévében 191 ezer négyzetmétert tett ki, ami az előző év azonos időszakához képest 12 százalékos növekedést jelentett, de itt jelentek meg az állami szektorhoz köthető bérleti ügyletek is. A szerződéshosszabbítások 43 százalékos részesedéssel bírtak, míg az új szerződések a bérbeadások 24 százalékát tették ki. Az előbérleti megállapodások 3 százalékot, a bővülések pedig mindössze 2 százalékát adták a teljes keresletnek.
A nettó kereslet ezen időszakban 56 ezer m2-t tett ki, amely 39 százalékos növekedést jelent 2024 negyedik negyedévéhez viszonyítva. A nettó abszorpció pozitív tartományba fordult 84 ezer négyzetméterrel. Ezek ugyan pozitív számok, vagyis eufemisztikusan úgy fogalmazhatunk, hogy stabilizálódott a piac, a fundamentumok rendben vannak.
A legmagasabb bérlői aktivitást 2025 negyedik negyedévében szokás szerint a Váci úti irodafolyosón mérték, amely a teljes kereslet 32 százalékát vonzotta, megegyező arányban a Pest Központ részpiaccal. Ezeket követően a legélénkebb bérlői aktivitást Dél-Buda részpiacon regisztrálták, amely alpiac 14 százalékos részesedést ért el a negyedéves bérbeadási volumenből.
„A kereslet hozta, sőt, picit meg is haladta a 2024-es év teljesítményét, így összességében az elmúlt 6 év legmagasabb bérlői aktivitását mértük. Ezt a stabil keresletet azonban érdemes mélyebben is megvizsgálni, mert egy jelentős részét a szerződésmegújítások, egy másik, szemmel látható volument pedig a saját használatú birtokbavétel tette ki. Ha ezeket levonjuk, akkor az így kalkulált nettó kereslet, a teljes aktivitás 43 százaléka körül alakult az év egészét tekintve” – tette hozzá iO Partners Hungary elemzője.
Nagyon kevés fejlesztést adtak át
Az irodapiac és a munkahelyi kultúra átalakulását jelzi ez a mindössze 55 ezer négyzetméternyi irodaátadás 2025-ben, ráadásul ennek 90 százaléka az államhoz kötődik. Kvázi szinte a magánszektori bérbeadásra semmit sem adtak át tavaly. A számok emlékeztetnek a 2008-as világgazdaság válság utáni időkre, miközben hangsúlyozzuk, hogy az akkori és a mostani gazdasági fundamentumok nem összehasonlíthatók. Még a válság idején is 200-300 ezer m2-nyi új irodát adtak át évente, miközben a dömpingkínálatot a kereslet véletlenül sem tudta lekövetni. Mondhatjuk, hogy vadkapitalista éveket éltünk, amelyben sokan megégették magukat.
Azt követően kezdődött el a magyar ingatlanpiac éretté válása, amely már a kereslet és kínálat egyensúlyára épült, a bankok jelentős előbérleti szerződést követeltek a beruházások támogatására, és új szektorok jelentek meg az irodapiacon, amelyek új munkatereket igényeltek. Elég csak megemlíteni az SSC-hőskorszakát, de a nagy technológiai cégek is hoztak ide fejlesztő központokat, amelyek akár egész irodaházakat vettek igénybe, sőt, székház-építési láz is kibontakozott. Ezeknek a trendeknek köszönhetően az üresedési ráta jelentősen visszaesett, voltak olyan évek, hogy csak strukturális üresedésről beszélhettünk, vagyis full házzal üzemeltek az épületek.
De ha most kivesszük a két Dürer épületet, akkor ötezer négyzetméternyi új fejlesztés marad tavalyról. 2010 utolsó negyedévben adtak át mindössze 6200 m2-nyi új irodát, majd az éves mélypont 2012-ben következett be, hiszen mindössze 23 ezer m2-nyi irodát adtak át. 2014-ben már elindult a konszolidáció, amely az évtized második felében elhozta az ingatlanpiac, és ezen belül az irodapiac virágzását is, az üresedési ráta tartósan 6-8 százalék között mozgott.
A kereslet-kínálat egyensúlya 2019-re ismét megbillent. A COVID-19 teljesen új helyzetet teremtett. A home office egyik napról a másikra általánossá vált, ami átalakította az irodahasználati szokásokat: kevesebb állandó munkaállomásra, több közösségi térre és rugalmasabb bérleti szerződésekre volt szükség. Az üresedési ráta 2023 végére 13 százalék fölé kúszott, de szerencsére itt stagnálás következett be, ami annak is köszönhető, hogy a fejlesztők behúzták a kéziféket, és más ingatlaneszközök felé orientálódnak, lásd lakásépítés, logisztika, szálloda, retail.
Mit hoz a jövő?
A fejlesztések volumene ugyan jelentősen csökkent, de észre kell venni, hogy a magas minőségű, fenntartható épületek iránt továbbra is nagy a kereslet. A teljes spekulatív állomány harmadát kitevő B kategóriás irodaházak vannak bajban, itt kell a modernizálás, az új energetikai és épületfelügyeleti rendszerek, amit persze könnyű mondani, de sok tőke szükséges, vagy jöhet a funkcióváltás szintén sok befektetéssel. A kiürülő belvárosi állami palotákkal, irodaházakkal is kell kezdeni valamit, ha az adottság megvan, jöhet egy-egy új szálloda, vagy akár modern luxuslakások. Miközben Újbudán és Zuglóban több irodatömbben jelenhet meg az állam, ismét nyomást gyakorolva az üresedési rátára.
A hangsúly ma már nem a négyzetméteren, hanem az élményen van. A bérlők nem egyszerűen irodát keresnek, hanem rugalmas, technológiailag fejlett, fenntartható tereket, ahol a hibrid modell továbbra is velünk él. Azért beszámolhatunk pozitív tendenciákról is, hiszen a jelenleg építés alatt álló, spekulatív irodafejlesztések volumene eléri a százezres nagyságrendet, amelyek 2027 végéig érkezhetnek a piacra.
Az előrejelzések alapján az új beruházások meghatározó hányada a Váci úti irodafolyosóra koncentrálódik. Az sincs kizárva, hogy ugyanúgy, mint a plázaépítési bumm után, nem csak a kiskereskedelemben, hanem az irodapiacon is be fog állni az aranyidőkhöz képes egy kisebb volumenű állománybővülés a változó technológiai-gazdasági adottságoknak köszönhetően.
„A spekulatív építkezések előreláthatóan nem fognak jelentősen megélénkülni az elkövetkezendő 1-2 évben. Továbbra is azt prognosztizáljuk, hogy a fejlesztők csupán abban az esetben fognak irodaház fejlesztést indítani, ha az épület nagy százalékára előre bérleti szerződést kötnek. Az átadásra kerülő állami épületek némi átrendeződést hoznak a piacra, lesznek kiköltözések is, de összhatásában azt várjuk, hogy a bekerülő új épületállomány az üresedési ráta stagnálását, csökkenését hozza majd.
Várakozásaink szerint a bérbeadói piac tovább erősödik és úgy gondoljuk, hogy azok a bérbeadók lesznek a legeredményesebbek, akik a bérlők igényeire rugalmasan tudnak reagálni. A 2026-os évben új piaci belépők megjelenésére számítunk, mi magunk is fokozzuk a regionális jelenlétünket segítve a növekvő bérbeadások volumenét. A jó minőségű, kiemelt lokációjú elérhető irodaterületek száma és mérete csökkenni fog, így azok felértékelődése folytatódik. A bérlőknek azt tanácsoljuk, akár maradást, akár költözést fontolgatnak, hogy minél nagyobb területre szeretnének szerződést kötni, annál hamarabb kezdjék el feltérképezni a piacot” – összegez Gálfi Anita, az iO Partners Hungary elemzője.