Dános Pál, a KPMG ingatlan tanácsadásért felelős vezetője – Wieder Gergő, a KPMG pénzügyi kockázatokkal foglalkozó szenior menedzsere

Nemrégiben publikálta a magyar bankrendszer hosszú távú klímastresszteléséről szóló eredményeit az MNB. Eszerint a bankok klímakockázatai messze az ingatlan szektorban a legmagasabbak. Az ingatlanhoz kapcsolódó hitelek nemteljesítése a legrosszabb klíma forgatókönyvek teljesülése esetén 2050-ig mai áron (!) számolva is majdnem 500 milliárd forint addicionális kockázatot jelentenek a pénzügyi közvetítő rendszerben, ami több, mint az összes többi ágazat – beleértve a kiskereskedelemtől az autógyártáson át az energiaszektorig – együttes kockázata.

Ennek csak részben az az oka, hogy a magyar bankrendszerben a hitelállomány jelentős része az ingatlanhoz kapcsolódó hitel, a másik fontos ok, hogy ezek egyúttal a leghosszabb lejáratú hitelek is, ami miatt ezeknél érvényesülnek a leginkább a klímaváltozás forgatókönyvei.

Ez egyúttal azt is jelenti, hogy ebben a szektorban van a legjobb lehetőség és szükség arra, hogy a hitelfelvevők a klíma szempontokat is figyelembe vevő tervezéssel, kivitelezéssel és üzemeltetéssel csökkentsék a bankok kockázatait, ezzel javítva saját hitelfelvételi és más forrásbevonási lehetőségeiket. Ez az, ami miatt az ESG (természeti, társadalmi és vállalatirányítási) szempontok figyelembevétele máris rendkívül nagy szerepet játszik az ingatlan szektor finanszírozásában, és az MNB első zöld hitelezési akciói is ezt a területet célozzák.

A lakosság számára ennek legismertebb eleme a 200 milliárd forint keretösszegű kedvezményes kamatozású lakossági zöld hitel program (amely már nagyon fogyóban van), a bankok és a szektorban érintett cégek számára azonban a legfontosabb elem az zöld ingatlan fejlesztések hitelezésekor alkalmazható tőkekövetelmény kedvezmény. Ez röviden annyit jelent, hogy a fenntarthatónak minősülő fejlesztések hitelezése után a bankoknak kisebb tartalékot kell képezniük, mint más hitelek után, ezért több forrásuk marad más hitelek folyósítására. Ez a program jelenleg is elérhető, és várhatóan fenn is marad.

Az ingatlan-hitelezés kockázata több irányból éri el a bankrendszert. A közvetlen kár – vagyis például a szélsőséges időjárási körülmények miatt bekövetkező veszteségek – ennek csak egyik szelete, vannak komoly közvetett kockázatok is. Ha drágul a gáz-, vagy az áramszolgáltatás, akkor az ebben jobban teljesítő energiahatékony, egyúttal alacsonyabb szén-dioxid-kibocsátású épületek, lakások, irodák, hotelek, vagy gyárak értéke is megemelkedik a rosszabbul teljesítő társaikhoz képest, vagyis ezeknél kisebb lesz a valószínűsége, hogy fedezetként nem lesznek jól értékesíthetők, vagy a bérbeadók nem tudják teljesíteni a törlesztési kötelezettségeiket.

Újabb szempontként jelenik meg a rendszerben, hogy ma már a legtöbb nagyvállalat készít fenntarthatósági jelentést, és a fogyasztóik, illetve a befektetőik, finanszírozóik is egyre inkább elvárják, hogy a cég ESG (Environment, Social, Governance - zöld pénzügyek) minősítése jó legyen. A cégek ESG értékelésében pedig – főleg a szellemi, szolgáltató szektorban – igen nagy súlyt kap az általuk használt ingatlan fenntarthatóságának értékelése, vagyis a cégek vevőként és bérlőként is egyre inkább abban lesznek érdekeltek, hogy a fenntarthatósági szempontoknak jobban megfelelő ingatlanokban végezzék a tevékenységüket. Sőt nemcsak ők maguk, hanem az ügyfeleik és beszállítóik is, hiszen a cégek ESG értékelésében ezek saját ESG minősítése is fontos szerepet játszik. Ma még nem teljesen világos, hogy ez a közép- és hosszú távon képződő előny mai pénzben mennyit ér meg például egy nagyobb iroda bérlésekor, vagyis kifejezésre jut-e a most kötött bérleti szerződésekben, de a trend egyértelmű, a világ ebben az irányban változik.

Ezeket az előnyöket nemcsak a hitelezésben, hanem a tőkebevonásban és a kötvénykibocsátásban is érvényesíthetik az ingatlanfejlesztők, valamint az ingatlanokat megvásárló, vagy bérlő vállalatok. Ezen kötvények és részvények esetében gyakran jelennek meg közvetlenül vagy – ingatlanalapokon keresztül – közvetett módon a hosszú távra tervező befektetők (például klasszikusan az életbiztosítók), akik maguk is abban érdekeltek, hogy az általuk vásárolt alapok hosszú távon is kisebb kockázatot képviselő befektetéseket eszközöljenek. Ezek fontos forrásbevonási lehetőségek az ingatlan szektor számára, hiszen a tőkepiacok bevonásával sokkal szélesebb finanszírozói réteg érhető el.. Érdemes szem előtt tartani, hogy csak az ESG alapokban álló befektetések értéke a 2018-as 600 milliárd dollárról 2021-re 4000 milliárd dollárra emelkedett.

Ugyancsak az ESG szempontok érvényesítése mellett szól, hogy az épített környezet energiafelhasználása, illetve CO2 kibocsátása az összeurópai felhasználás, illetve kibocsátás mintegy 40 százalékáért felelős az Európai Bizottság adatai szerint. Összevetve: a gépjárművének kibocsátása az IEA számításai szerint csak az összkibocsátás 15 százalékát adja. Ez azt jelenti, hogy az ingatlanok energiahatékonyságának javítása egy olyan beavatkozási pont, amellyel az emberiség valószínűleg a leghatékonyabban képes csökkenteni a globális felmelegedés kockázatát. Az Innovációs és Technológiai Minisztérium becslése szerint csak Magyarországon a nettó zéró kibocsátási szint eléréséhez legalább 50 ezer milliárd forint beruházásra lesz szükség, ami értelemszerűen újabb hatalmas hiteligényeket feltételez az ingatlanszektorban is.

Az ESG szempontok érvényesítésére a finanszírozási költségek csökkenése mellett a szabályozói környezet is egyre nagyobb hangsúlyt fektet az ingatlanszektorban. Ez nemcsak abban ölt testet, hogy folyamatosan szigo rodnak az építési szabályok, hanem abban is, hogy sztenderdizálódik a vonatkozó adatok köre, a jelentéstételi kötelezettség egyre kisebb vállalkozásoknál is kötelezővé válik, és mind erőteljesebb elvárás a közzétett adatok külső, független fél által történő hitelesítése.

Mindez komoly terheket ró az ingatlan szektorban a tervezőktől a kivitelezőkön át az üzemeltetőkig mindenkire, de ahogy haladunk előre az időben, úgy válik mind kézzelfoghatóbbá ezeknek a befektetéseknek a megtérülése, különösen a megugró energiaköltségek és az ügyfélelvárások változása miatt. Ma ez a hatás még mindig elsősorban a finanszírozási oldalon jelenik meg, de várható, hogy a fenntarthatósági szempontok közép- és hosszú távú haszna idővel beépül a mai hozamokba is, azaz drágábban lehet értékesíteni és bérbeadni a fenntartható ingatlanokat, vagyis idővel összezárul a haszon és a hozam közötti olló.

Dános Pál, a KPMG ingatlan tanácsadásért felelős vezetője – Wieder Gergő, a KPMG pénzügyi kockázatokkal foglalkozó szenior menedzsere