A magyar háztartások megtakarításai között viszonylag fontos szerepet játszanak az ingatlanbefektetések. 2025 novemberében a Gránit Alapkezelő felmérést készített a háztartások megtakarítási szokásairól: 1000 olyan háztartást kérdeztek meg, amelyek rendelkeztek valamilyen megtakarítással, írja Regős Gábor, a Gránit Alapkezelő vezető közgazdásza blogbejegyzésében.

A válaszadók meglepően nagy aránya, 16,7 százaléka rendelkezik befektetési célú ingatlannal. Ez az arány tavalyi felmérésünkben még csak 14,7 százalék volt, azaz bár nem szignifikáns, de növekedés történt az arányban.

Ennek egyik magyarázata a Prémium állampapírok alacsonyabb kamatozásra való átállása lehet. A felmérés szerint azoknak, akik tavaly rendelkeztek állampapírral (ez nagyjából a megtakarítással rendelkezők harmada), 16,4 százaléka fektette be a lejáró kamatot. Ennek persze csak egy része jelenthetett ingatlanvásárlást, de ez a rész nyilvánvalóan hozzájárult a fent említett arány növekedéséhez.

Ekkor érkezett meg az Otthon Start

Majd az állampapír-visszaváltási időszakot követően talán egy kicsivel nyugalmasabb időszak állt be a lakáspiacon, amikor érkezett a 3 százalékos kedvezményes lakáshitel szeptember 1-én azok számára, akik az elmúlt tíz évben nem rendelkeztek saját lakással. A program hatására szeptemberben a lakástranzakciók száma az MNB Lakáspiaci Jelentése szerint 36,8 százalékkal nőtt éves összevetésben, míg az első nyolc hónapban összességében stagnált a tranzakciószám.

Az Otthon Start célja az, hogy azokat juttassa saját lakáshoz, akiknek még nem volt erre lehetőségük. Bár előfordulhat olyan eset, hogy például az egyik házastárs nevén van lakás és a másik befektetési célból vesz egyet a saját nevére.

Érdekesség egyébként, hogy a befektetési célú lakásszerzés leginkább a 30-39 éves korosztályra jellemző: a már említett felmérés szerint e korosztály 25,4 százalékának van befektetési célú lakástulajdona. Őket a 40-49 éves és az 50-59 éves korosztályok követik 22,6, illetve 21,0 százalékos aránnyal, míg a 18-29 éves korosztály az utolsó 6,8 százalékkal.

A Duna House elemzése szerint ugyanakkor 2025 végére az Otthon Start hatására jelentős átalakulás történt a piacon. Az elemzés szerint a 20 és 40 év közöttiek minden korábbinál aktívabbak lettek.

Ez két dologra mutat rá: egyrészt az Otthon Start a fiatalabbak lakásvásárlási aktivitását növelte leginkább, azaz nem elsősorban a befektetési célú keresletet élénkítette. Másodsorban azonban érdemes kiemelni a 30-39 éves korosztályt jellemző kettősséget: míg sokan már befektetési célú ingatlannal is rendelkeznek, addig a korosztály jelentős része még csak az első lakás megvásárlását próbálja elérni.

Lakásárak és bérleti díjak

Az Otthon Start azonban más módon is hatást gyakorol a lakáspiacra. A program egyrészt befolyásolja a lakások árát. Rövid távon inkább felfelé húzza az árakat, míg hosszabb távon az áremelkedés lassulhat, hiszen az Otthon Start hatására a fejlesztők előszedték terveiket, épülnek új lakások, ami később mérsékelheti a drágulás ütemét.

Másrészt az Otthon Start befolyásolta az albérletek árait is – a csökkenő kereslet miatt minimális árcsökkenés következett be. A befektetési célú lakás hozama két tényezőből adódik. Az egyik tényező az ingatlan értékének növekedése. Mint láttuk, most egy magasabb árról indulunk, amely a jövőben az emelkedő kínálat miatt várhatóan csak lassabban emelkedik, azaz itt a várható hozam a korábbinál alacsonyabb.

A másik tényező a bérleti díj, ahol most szintén csökkenést látunk. Ezt tovább rontja egyes területeken a rövid távú lakáskiadás korlátozása. Azaz a lakásbefektetés jövedelmezősége jelen pillanatban egyértelmű romlást mutat – ami persze csak a mostani állapot, ez később még bármilyen irányba változhat.