Manhattan 2025 június végéig több mint 2 millió négyzetméternyi bérbeadott területtel döntötte meg a tízéves csúcsot, vagyis az idei első félév meghaladja a 2014 óta mért összes első félév teljesítményét.

Ez az újjáéledés a kereslet széles körű fellendülését jelzi, megfordítva a világjárvány idején kialakult narratívát, miszerint csak a prémiumkategóriás irodaházak prosperálnak. 

A Savills friss adatai szerint a pozitív tendenciák, a növekvő bérleti tranzakciók már minden épületkategóriára kiterjednek, ami azt jelzi, hogy Manhattan irodapiaca a strukturális fellendülés fázisába került, amely pozitív lehet a jövőt tekintve.

A fellendülésben az „A” kategóriás irodaházak stabilitása mellett oroszlánrészt vállalt az alacsonyabb kategóriájú épületek bérbeadásának megugrása. Így a B és C kategóriás ingatlanokban a szerződések a második negyedévi ügyletek 45 százalékát teszik ki, szemben az egy évvel ezelőtti 35 százalékkal. 

Ez a változás a hibrid típusú, költséghatékony munkaterek iránti növekvő preferenciát tükrözi a bérlők körében. A pozitív folyamatokat mutatja, hogy Manhattanban az üresedési ráta jelentősen csökkent, a korábbi 20 százalékról 17,2 százalékra. Vagyis az előző év azonos időszakához képest az ürese területek aránya több mint 600 ezer négyzetméterrel mérséklődött.

A tartós bérbeadási volumenek és a csökkenő üres területek jelzik, hogy a bérbeadók egyre jobb pozíciókkal rendelkeznek a piacon. Ezt a tendenciát a bérleti díjak trendjei is alátámasztják: az „A” kategóriás épületekben a bérleti díjak mérsékelten, 0,8 százalékkal emelkedtek negyedéves összehasonlításban, beleértve az 1,5 százalékos emelkedést is Manhattan középső negyedében. 

Az olyan kiemelt bérleti szerződések, mint a NYU (New York University) százezer négyzetméteres szerződése a 770 Broadway irodaházban vagy éppen az Amazon több mint 30 ezer négyzetméteres szerződése az Ötödik sugárúton azt mutatják, hogy a kereslet növekedése számos ágazatban jelentkezik, ráadásul nagyobb területekre is vonatkozik. 

A különbségek azonban továbbra is fennállnak az egyes negyedekben, hiszen az olyan kiemelt alpiacokon, mint a Hudson Yards, a Union Square és a Plaza South az üresedési ráta körülbelül 12 százalékos, ami éles ellentétben áll a Financial District és a City Hall környékén tapasztalható 20 százalék feletti értékkel. 

Mivel a teljes irodaállomány is csökken a bontások és átalakítások miatt, a legfontosabb kérdés most az, hogy a makrogazdasági bizonytalanság vagy a változó munkahelyi szokások negatívan befolyásolhatják-e a lendületet az év második felében, vagy akkor is szép számokat produkál majd a piac.

A külvárosok ideje lejárt?

Még nem tudni, hogy ez a tendencia hosszabb távon is megmarad-e Manhattanban és általában az USA nagy üzleti központjaiban, mindenesetre az agglomerációs irodapiac visszaszorulóban van. Még a járvány alatt a belvárosi irodák kihasználtsága erősen csökkent, ezzel párhuzamosan terjedt a home office, illetve a metropoliszok mellett a külvárosi irodák is egyre népszerűbbek lettek.

Így a környező agglomerációban élőknek nem kellett sok energiát az utazásba fektetni, az üzemanyagra is kevesebbet költöttek, ha csak pár kilométert kellett megtenniük hetente párszor. Illetve a hibrid modell terjedése szintén előnyben részesítette ezeket a rugalmas munkahelyi konstrukciókat. Azokban a városokban, ahol hosszabb volt az átlagos ingázási idő, vagyis sokáig tartott beérni a munkahelyre, ott még menőbbnek bizonyultak az elővárosi irodák. Nem véletlenül New Yorkban az utazási idő miatt az üzleti negyedek irodaállománya szinte kongott az ürességtől.

Azonban mostanában fordult a kocka, ahogy az előbb említett statisztikák is mutatják, hiszen a külvárosi irodákban kezd növekedni az üresedési ráta, míg a belvárosi területeken a munkaterek egyre jobb adatokkal rendelkeznek. Nem véletlenül egyre több külvárosi irodaházat zárnak be, mert az alacsony kihasználtság miatt már nem érdemes üzemeltetni az ingatlant. Ilyenkor sok esetben bontják az épületeket, és akár logisztikai központokat húznak fel a helyükre.

Miért népszerűek ismét ezek a helyek?

Ahogy említettük, a központi üzleti negyedekben bekövetkezett hanyatlás nagy része a hibrid munka térnyerésének volt köszönhető. Mivel azonban véget ért a járvány, a dolgozók ismét kezdték megkedvelni a belvárosokat, hiszen a home office meglehetősen próbára teszi az embereket, az egyedüllét nem mindenki számára gyümölcsöző és csökkenhet a motiváció is. 

A magány és az ezzel együtt járó hangulatváltozás mellett a fiatalabb generációk számára fontos a kényelem is. A San Francisco-i székhelyű amerikai építésziroda, a Gensler korábbi felmérése szerint a fiatalabb generációk barátságos, felszereltségben gazdag környezetet szeretnének vendéglátóipari egységekkel, amely ösztönzi a társasági életet, a kapcsolatépítést és a közösséget.

Bár a külvárosi irodák is jelentős összegeket fektetnek a szolgáltatásokba, hogy a dolgozók által elvárt élményeket biztosítsák, de még ezek sem versenyezhetnek a nyüzsgő városközpont szolgáltatási és szórakoztatási lehetőségeivel.