A lakásépítés hajójának vitorlájából a 2008-ban kezdődött pénzügyi és gazdasági válság fogta ki a szelet. A vegetálás 2015-ig tartott. Ekkor a kormányzat jelentős támogatási programot indított. Egyrészt 5 százalékra mérsékelte az új lakások után fizetendő áfa kulcsát, másrészt elindította a gyermekeket nevelő családok számára elérhető CSOK-ot. Ezek az intézkedések növekedési pályára tették a lakásépítést, olvasható a GKI elemzésében.

2020-ban már 28 ezer új lakást adtak át, azaz ezek száma csaknem megnégyszereződött 2015-höz képest. 2021-ben és 2022-ben már kisebb volt a lendület, de mindkét évben 20 ezer körüli volt az átadások száma. Aztán a visszaesés évei következtek, 2024-ben már csak 13,2 ezer lakás épült, 2025-ben pedig a GKI becslése szerint 12 ezer lakás átadása várható.

Szabályozási vargabetűk

A 2016. január 1-én bevezetett kedvezményes áfa-kulcs 2020. január 1-től megszűnt, és az új lakások értékesítésére ismét a normál 27 százalékos áfa lett az irányadó. 2021-től a kormány újra bevezette az 5 százalékos áfát egyes új lakásokra külön feltételek mellett (bizonyos alapterület alatt, illetve a rozsdaövezeti területeken épülő lakások esetében).

A kedvezményes áfa jelenleg is érvényben van, és a tervek szerint 2026. december 31-ig marad. Ha nem hosszabbítják meg a kedvezményt, akkor 2027. január 1-től ismét a 27%-os áfa lép életbe az új lakásokra. Ha ez bekövetkezik, az erős gyomrost jelente az ingatlanfejlesztőknek és a lakásépítő cégeknek, valamint az új lakást vásárolni szándékozóknak.

Hány új lakást kellene felépíteni?

Emellett kulcsfontosságú a lakások korszerűsítése a klímacélok eléréséhez, illetve az, hogy az újonnan épülő, energetikai szempontból hatékony lakások javítsák a teljes állomány mutatóit. Szakértői becslések szerint évente 25-30 ezer korszerű lakás megépítése lenne a minimum, ami ennek megvalósításához szükséges lenne. Mint fentebb láttuk, ennek az értéknek a fele-harmada épült fel 2024-ben és várhatóan 2025-ben is.

A kormány újra besegít

Idén márciusban indult el a Lakhatási Tőkeprogram, ami ingatlanalapok ingatlanfejlesztésein keresztül törekszik ösztönözni a lakáspiaci kínálat növekedését. A program két fejlesztési és értékesítési ciklusában évente nagyjából 5 ezer új lakást, bérlakást és kollégiumi kapacitást jelent, ami összességében a kormány tervei szerint 30 ezer új lakás átadását jelentheti. 

A másik eszköz az idén júliusban meghirdetett Otthon Start program, ami jelentős segítséget jelenthet az első lakásukat megvásárolni szándékozók számára. Az a kormányzati döntés, miszerint minden olyan, legalább 250 lakásos projekt, amelyben a lakások legalább 70 százaléka megfelel az Otthon Start program kritériumainak, kiemelt nemzetgazdasági beruházássá válhat, ugyancsak látványosan javíthat a nagyobb fejlesztők építési kedvén.

Mindez azt is jelenti, hogy a következő két-három évben jelentősen növekedhet az átadásra kerülő lakások száma, jellemzően ugyanis ennyi az átfutási idő az építési engedély kiadása és a használatbavétel között. Mi lehet az Otthon Start program valódi hatása a hazai lakásépítésre? A pozitív hatás csak két-három éves távlatban lehet érzékelhető.

2026-ban elindulhat 20–25 ezer új lakás fejlesztése a 3 százalékos hitelprogram keretében, ami közel megduplázhatja a kivitelezés és előértékesítés alatt álló projektek számát a jelenlegihez képest. A tényleges átadások tömegesen várhatóan 2027 második felétől jelennek meg a piacon. E két intézkedéscsomag a lakáskínálatot a következő években növeli, ami elősegíti a lakásmobilitást.