Az alkalmazott lakáspolitikák hatásait, a lakhatási körülmények alakulását a tagállamokban az Eurostat több indikátor segítségével követi nyomon. 

A saját lakásban élők arányát illetően jelentős mértékű különbségek mutatkoznak az uniós országok között a 2024-es adatok alapján. Míg Romániában, Szlovákiában és Magyarországon a lakosság több mint 90 százaléka olyan háztartásban él, amelyik tulajdonolja a lakását vagy házát, addig Németországban ez az arány 47,2 százalék, vagyis a többség bérelt ingatlanban lakik, írja az Oeconomus új elemzésében.

A 27 tagállam közül 19-ben csökkent, 8-ban növekedett a saját lakásban élők aránya az elmúlt 20 évben. Magyarországon a 2005-ös 88,1 százalékról emelkedett az indikátorérték a 2024-ben mért 91,6 százalékra. Ezzel éppen ellentétesen mozgott az adat a sereghajtó Németországban, 20 év alatt folyamatosan csökkent 53,3 százalékról 47,2 százalékra.

Várakozások, intézményi környezet, kulturális kontextus

De mi okozza ezt a nagymértékű különbséget az egyes országok között egy ilyen, a társadalom viszonyrendszereit is alapvetően meghatározó kulcstényezőben?

Az Európai Központi Bank 2025-ös tanulmánya szerint a saját tulajdonú lakásban élők arányát nem kizárólag az adott országra jellemző átlagos jövedelmi vagy vagyoni helyzet határozza meg. Az egyes országokra jellemző arányok közötti markáns különbségeket a tanulmány következtetései alapján döntően három tényező magyarázza:

  • Először is a lakásárak jövőbeli alakulására vonatkozó várakozások. Ha a háztartások tartós áremelkedésre számítanak, akkor nagyobb a motivációjuk arra, hogy lakástulajdont szerezzenek.
  • A másik meghatározó tényező a lakáspiac intézményi környezete, illetve annak jellemzői. Ahol az állam kiszámítható támogatási rendszerrel ösztönzi polgárainak lakástulajdon-szerzését (kamattámogatással, tőketámogatással, adójóváírással, további eszközökkel, illetve ezek kombinációjával), mint például Magyarországon, ott magasabb a saját lakásban élők aránya. Ahol az állam erős jogszabályi védelmet biztosítva mérsékli a lakásbérlés bérlői kockázatát (mint például Németországban a lakbér-emelés mértékének korlátozásával), ott magasabb a bérlők aránya.
  • A harmadik tényezőt pedig az adott társadalom történelmi, kulturális kontextusa adja, ami a társadalmi normákon és preferenciákon keresztül képes hatást gyakorolni a vásárlás-bérlés dilemmájára közösségi szinten.

Meghatározó az állami szabályozási és támogatási rendszer hatása

A német jegybank weboldalán 2020-ban megjelent tanulmány szerint a nemzetközi összehasonlításban a legalacsonyabbak közé tartozó német lakástulajdonosi arányt olyan intézményi, szabályozási tényezők magyarázzák elsősorban, amelyek a II. világháború óta tartósan jellemzik a németországi lakáspolitikát.

A kutatók ilyen tényezőnek azonosították a magas vagyonszerzési illetéket, ami átlagosan 5 százalék, szemben például az USA-ban alkalmazott átlagosan 0,33 százalékos mértékkel. A vagyonszerzési illeték Magyarországon főszabály szerint 4 százalék. További magyarázó tényező a lakáshitelezés állami támogatási rendszerének hiánya, illetve a kiterjedt szociális bérlakás szektor, ami széles jogosultsági körnek biztosít lehetőséget.

A kutatók számításai szerint a német lakáspolitika reformjával, a szabályozási környezet és a támogatási rendszerek módosításával jelentős mértékben növelhető lehetne a saját lakásban élők aránya Németországban. Az egyes intézkedések jóléti hatásai heterogének lennének, hiszen a tulajdonosi arány változása a legnagyobb mértékben a középosztályhoz tartozó háztartásoknál valósulna meg.

Összegző gondolatok

A kutatások szerint számos tényező befolyásolhatja, hogy egy adott országban hogyan alakul a saját lakásukban élők és a bérelt lakásban élők aránya. A lakásárak jövőbeli alakulására vonatkozó várakozások, a lakáspiac intézményi környezete, a társadalmi, kulturális kontextus, a jelentős történelmi események, az iparosodás és a városiasodás folyamatainak lendületessége mind fontos szerepet játszanak.

Meghatározó jelentősége azonban az állami szabályozási és támogatási rendszer minőségének és jellemzőinek van. Az intézményi környezet hozza létre az ösztönzők körét, ugyanakkor sok esetben az egyéni értékrend és az attitűdök jelölik ki a döntéshozók gazdaságpolitikai mozgásterét.

Az idén szeptemberben indított Otthon Start Program közvetlen hatására a havi lakáshitel-törlesztőrészletek csökkennek, közvetett hatására pedig egyes lakáspiaci szegmensekben az albérletárak csökkenésére, illetve az árnövekedés mérséklődésére lehet számítani. A hatások eredőjeként a saját lakásban élők arányának további növekedése várható Magyarországon.