jelzáloghitel

Jelzáloghitel: matematika és jóstehetség

A jelzáloghitelezésnél a bankok minden lehetséges kockázat ellen igyekeznek biztosítani magukat, nálunk és az unión belül is. Törekszenek arra, hogy még az ingatlanárak rohamos zuhanása se rengesse meg őket. Az egyik EU-ország állatorvosi lónak tekinthető gyakorlata alapján kiderül: ezen a téren már sok mindenben közelített Magyarország is a fejlett pénzügyi kultúrájú országokhoz. A hazai piac ismerői persze a továbblépés néhány lehetőségét is fellelhetik írásunkban. Belgiumban az ingatlan értékének maximum 80 százalékára vehető fel jelzáloghitel, de nem ez az egyetlen korlátozás. Míg korábban a bankokat alig érdekelte a hitelfelvevő anyagi helyzete - magyarul a könnyelmű vásárló is hozzájuthatott -, addig a belga állam elsősorban a fogyasztóvédők követelésére ma már irányelvként elvárja a pénzintézetektől, hogy a kölcsön felső határát úgy állapítsák meg, hogy a havi törlesztés ne haladja meg a család jövedelmének felét. Vagyis mindenki addig nyújtózkodjék, amíg a takarója ér. A könnyelműség ellen a bank természetesen védve érezte magát, hiszen ha a törlesztés elmaradt, jöhetett a végrehajtás, zálognak ott volt az ingatlan. Amelynek értékét mindig a kölcsönt nyújtó bank szakértője állapítja meg, a következő szempontok alapján. Először is fölméri a lakás vagy ház állapotát. Tájékozódik a környék árfekvéséről, ha villáról van szó, a telek értékéről is, és mindezt összeveti a környék ingatlanpiaci helyzetével. A szakértő kétféle értéket határoz meg: az ingatlan viszonylag objektív értékét, vagyis amit akár egy több hónapos hirdetés után lehet érte kapni, és egy sürgős eladás esetére érvényes árat, a kettő között 15-20 százalék különbség is lehet. Az már a bank feladata - az ügyfél anyagi helyzetének ismeretében -, hogy melyik árból indul ki. Ezt követően az ügyfélnek választania kell, milyen legyen a törlesztés menetrendje: általában 10-15-20-25-30 évre szól a hitel, a leggyakrabban vállalt a 20 éves futamidejű kölcsön. Ha a kamatláb alacsonyan áll (mint napjainkban, amikor szinte történelmi mélyponton van), akkor a bank természetesen némileg magasabb kamatot állapít meg, ha a hitelt a törlesztés teljes időtartamára rögzítik. Alacsonyabb az induló kamat, ha azt csupán az első 3-5 évre rögzítik és utána „rugalmasan”, azaz az akkori aktuális kamatokhoz mérve állapítják meg újra. Itt az ügyfél hasznosíthatja közgazdasági ismereteit is, különösen ha rövidebb lejáratra veszi fel a hitelt. Ha néhány éven belül radikális kamatemelésre lehet számítani, akkor nyilván érdemes az egész időtartamra rögzíteni az éppen alacsony kamatot. Még egy faktorral kell számolni: a kamattörlesztés levonható az adóalapból, ezt persze érdemes az adószakértővel egyeztetni - ki tudja-e használni ennek teljes előnyét. Előfordulhat, hogy a hosszú távon rögzített kamat túlságosan is magas, azóta a kamatok akár a felére is eshettek. Ilyenkor is van lehetőség módosításra. Az ügyfél kérheti a teljes törlesztést - az idő előtti törlesztés, bármilyen furcsán hangzik is, nincs ingyen, általában a teljes kamatteher háromhavi törlesztésének összegét teszi ki a „büntetés” - ezt pedig egy új hitelkonstrukció felvételéből teheti meg. Nyilván ennek csak akkor van értelme, ha az új és a régi törlesztési teher közötti különbség meghaladja a büntetés összegét. Mivel a pénzintézetek között a jelzáloghitel nyújtásában is verseny is van, igyekeznek kedvezményeket nyújtani. Persze az egymás alá kínálás nem tarthat sokáig, a fájdalomküszöböt gyorsan elérik. Ilyenkor egyéb „trükkök” jönnek szóba: negyedszázalékos engedményt adnak, ha az ügyfél teljes bankszámla-„tevékenyégét” megkaparinthatják és további negyed százalékkal jutalmazzák a hűséges ügyfelet. A bankok ragaszkodnak ahhoz is, hogy az ügyfeleknek - ha házastársak között oszlik meg a hitelfelvétel, akkor mindkettőjük esetében - legyen életbiztosításuk, amelyből finanszírozható a törlesztés. A jelzáloghitel felvétele költséges dolog, hiszen a bank minden költségét (a szakértőtől az összes adminisztrációs munkáig) az ügyfélre terheli. A kölcsönt ezért a bank úgy állapítja meg, hogy az eredetileg kért összeget eleve megnöveli a költségekkel. Gordon Tamás

Mérséklődött az infláció Nagy-Britanniában

Nagy-Britanniában az augusztusi 2,6-ről szeptemberben 2,3 százalékra lassult a jelzáloghitelek hatását nem tartalmazó 12 havi maginfláció (RPIX), így újra a kormány által a Bank of England (BoE) elé középtávra kitűzött 2,5 százalékos referenciaérték alá süllyedt. Havi összehasonlításban az augusztusi 0,4 után szeptemberben 0,5 százalékkal nőtt az RPIX. A teljes infláció havi szinten az augusztusi 0,4-ről 0,3 százalékra, éves összehasonlításban pedig 2,1-ről 1,7 százalékra süllyedt, a jelzálogkamatoknak a BoE kamatcsökkentései nyomán bekövetkezett mérséklődését tükrözve. Az adatok tökéletesen megegyeztek az elemzői jóslatokkal. A statisztikai hivatal szerint az áremelkedés ütemét elsősorban az üzemanyagok árának 6,8 százalékos éves szintű csökkenése tartotta kordában. A BoE a Bloomberg által megkérdezett elemzők szerint a gazdaság ösztönzése érdekében várhatóan novemberben újra mérsékli a jelenleg 4,5 százalékos irányadó kéthetes repokamatot.

A HVB Jelzálogbank Rt. refinanszírozásról tárgyal

Novembertől csökkenti lakáscélú jelzáloghiteleinek kamatait a HVB Jelzálogbank Rt. A bank a jövőben az önálló lakáshitelezés mellett a refinanszírozási tevékenységet is kiemelten kívánja kezelni. A hitelintézet az idén már nem bocsát ki jelzáloglevelet.

Tizenötmilliárdos portfólióval startol az OTP Jelzálogbank

A tervek szerint decemberben startolhat az OTP Jelzálogbank Rt., amelynek már induláskor mintegy 15 milliárd forintos hitelportfóliója lesz - mondta el lapunknak Oszlányi Zsolt, az OTP Bank ügyvezetője, a jelzálogbank elnök-vezérigazgatói posztjának várományosa. Az új cég kezdetben csak lakáshiteleket nyújt, kínálatát azonban hamarosan bővíti. Elképzelhető, hogy a Postabank is belép e piacra, hiszen a kiürített Polgári Kereskedelmi Bank jelzálogbankká alakítását fontolgatja. Cikkünk a mai NAPI Gazdaságban.