Állítsd be Google keresőjét, hogy a találatok között biztos ott legyen az Economx!
A hazai befektetők az utóbbi években már keresték az ingatlan típusú befektetéseket, ám az értékpapírosított ingatlanbefektetések sokáig hiányoztak a palettáról. Az elmúlt mintegy három év során jött létre olyan befektetési klíma (például viszonylag alacsony nominális kamatok), amelyben a magánbefektetők és az intézmények részére is vonzóvá válhattak a nyílt végű ingatlanalapok. Az ingatlanbefektetésekkel a vagyonosabb magánszemélyek már korábban tapasztalatokat szerezhettek és azok összehasonlíthatóvá váltak az ingatlanalap nyújtotta előnyökkel, a kisebb pénzű vagy ingatlanvásárlással közvetlenül bajlódni nem kívánó befektetők számára azonban a legjobb út a befektetési jegyek vásárlása. Mindezen tényezők jó háttérként szolgáltak 2002 decemberében az OTP Ingatlanalap elindítására.
Az alap ekkor eleve teljesen feltöltött ingatlanportfólióval startolhatott. Az első évben tulajdonképpen kedvező „problémával” kellett megbirkóznia az alapkezelőnek – és a piac más szereplőinek is –, mégpedig az igen jelentős tőkebeáramlásból származó pénzek befektetésével. Közismert, hogy az ingatlanbefektetéseknek jelentős az átfutási ideje, a befolyt tőkét ingatlanokban lekötni csak időben eltolódva lehetett. A társaság megítélése szerint ugyanakkor kedvező adottságú objektumok kerültek az alapba. Az eredeti, főleg diplomáciai használatú és irodaingatlanok után tavaly további iroda-, lakó- és kereskedelmi ingatlanokat vásároltak, illetve előszerződéseket kötöttek azok megvásárlására.
A legnagyobb befektetés az ÁPV Rt. Pozsonyi úti székházának pályázaton történt megvásárlása volt tavaly ősszel. Az idén év elején az alap már mintegy 75 százalékos ingatlanfeltöltöttséggel rendelkezett, jelenleg 55 ezer négyzetméter épületterületet kezel. Bár viszonylag sok ingatlan kerül az alap látókörébe, mindössze néhány ment át a „szűrőn”, a mérce magas volt – írja a társaság elemzése.
Az első éves hozamok kedvezőek voltak, a magas ingatlanfeltöltöttség meghozta a gyümölcsét. Mi több, a három vezető ingatlanalap közül a befektetési szaksajtó statisztikája szerint a hozam a legalacsonyabb hozamingadozással társult. (A NAPI Gazdaság számításai szerint a szeptember 30-áig eltelt egy év alatt az alap hozama 12,3 százalék volt, a hozamingadozás pedig valóban a legalacsonyabb volt az ingatlanalapok körében.) (NAPI Gazdaság, 2004. október 4., 16. oldal, táblázat.)
Az ingatlanbefektetések Budapesten találhatók, és az irodaházak között vannak olyanok, amelyek viszonylag egyszerűen lakáscélúvá alakíthatók. Ez az opció jelentősen csökkenti a piaci kockázatokat a tisztán egy funkciót ellátni képes ingatlanokkal szemben. Ugyanez az analógia igaz több, diplomáciai célra használt épületre is, ahol szintén alternatíva a lakáscélú hasznosítás. Az ingatlanok bérbe adottsági mutatója éves átlagban is több mint 90 százalékos – október elején ez elérte a 95 százalékot is –, ami gyakorlatilag csaknem teljes kihasználtságnak felel meg.
Az alap tipikusan olyan ingatlanokat részesít előnyben, amelyek már folyó jövedelmet hoznak tulajdonosuknak. Tóth Balázs, az alapkezelő vezérigazgatója szerint nem lehet elégszer hangsúlyozni, hogy az általuk követett befektetési politika konzervatív és nagyfokú biztonságra törekszik. Az alap biztonságos volta megmutatkozik az árfolyam (egy jegyre jutó nettó eszközérték) kiegyensúlyozott növekedésében (amihez a befektetéseken kívül hozzájárul a választott, óvatos ingatlanértékelési módszer is).
A bevételek többsége forintban jelentkezik, ami abból a szempontból kedvező, hogy nem szükséges minden ingatlanra árfolyam-fedezeti ügyleteket kötni a bevételek forintértékének biztosítására. (Más esetekben gyakori a piacon, hogy a bérleti díjakat devizában állapítják meg.) Azon bevételek esetében, amelyek mégis devizához kötöttek, fedezeti ügyleteket kötnek a jövőbeni forintbevételek rögzítése érdekében. A fedezeti stratégia a cég szerint eddig hatékonynak bizonyult mind az euró, mind a dollár és a svájci frank viszonylatában.
Az alap főbb bérlői között megtalálhatók az ÁPV Rt. (képünkön), a UPC Magyarország Kft., az Európai Unió követsége, a Kodak Magyarország Kft., a Szlovák Kulturális Intézet, a British Council, Malajzia nagykövetsége, valamint több kisebb-nagyobb egyéb gazdálkodó szervezet, intézmény. A komoly pénzügyi háttérrel bíró bérlők alacsonyabb kockázatot jelentenek az alap befektetői számára is. Az alap tulajdonában lévő ingatlanportfólió átlagos bérleti hozama meghaladja az évi 10 százalékos szintet.
Tavaly értékesítési céllal megvásárolta az alap a budai Vérhalom utca 12–16. alatti diplomata-lakóparkot. Köszönhetően a lakópark egyedi tulajdonságainak, valamint annak, hogy nem tömegigényeket szolgál ki, a lakások értékesítését nem érintették kedvezőtlenül a tavaly bevezetett lakáshitelezési szigorítások sem. A lakások jelentős része már elkelt, néhány még vevőre vár.
Ami a jövőt illeti, októberben várható egy milliárdos méretű vételi tranzakció lezárása, ám ennek részleteit egyelőre nem hozták nyilvánosságra. (Korábbi információnk szerint az alap több, milliárdos nagyságrendű vételi tranzakciót készít elő az irodapiacon.) Amint Tóth Balázs vezérigazgató lapunknak elmondta, tárgyalásokat folytatnak ingatlanfejlesztésekről is, ennek lebonyolításához nagy mértékben támaszkodnának az OTP-csoport ez irányú tapasztalataira. A jövőben nem zárják ki a külföldi ingatlanok vásárlását sem, belföldön pedig a portfólió diverzifikálása érdekében logisztikai, illetve további kiskereskedelmi ingatlanok vételét is tervezik. Szóba került újabb ingatlanalap indítása is, de ez a terv még korai stádiumban van.
Az alap kezelője komoly lehetőséget lát abban, hogy piacképes ingatlant használó vállalkozásoktól objektumaikat megvásárolja, majd azokat bérbe adja ugyanazon vállalkozás számára. Ez nemcsak az adott vállalkozás jelentős pénzeszközeit szabadítja fel, de az ingatlan tulajdonjogával kapcsolatos pénzügyi kockázatokat is megszünteti. Különösen fontos lehet ez olyan cégek számára, amelyek helyigénye folyamatosan változik.
Az OTP Ingatlanalap elsősorban a hazai magán-, illetve intézményi befektetői kört célozta meg. A magánbefektetői körben az ingatlanalapok részesedése az összes megtakarításon belül még mindig viszonylag alacsony. (A nyílt végű alapok piacán belül is csak 8 százalékra tehető az arányuk, október elején mintegy 65 milliárd forintnyi össztőkével.) Az alapkezelő várakozásai szerint a magánbefektetői körben a jövedelmek emelkedésével az arány további növekedése várható.
A hazai intézményi befektetők körében is komoly növekedési lehetőséget látnak. A számottevő megtakarításokat kezelő nyugdíjpénztári portfóliókban még messze nem szerepelnek a lehetőségeknek megfelelő részesedéssel az ingatlanalapok befektetési jegyei. A nyugdíjpénztárak számára is az alacsony kockázatú befektetési instrumentumok egyike lehet az ingatlanbefektetési jegy, az állampapírokat meghaladó hosszú távú hozamokkal.
Az alapkezelő véleménye szerint a magyar gazdaság növekedésével párhuzamosan várható az ingatlanok értéknövekedése is. Ezt a növekedést két elem táplálhatja, a bérleti díjak növekedése, valamint az ingatlanpiaci befektetésektől elvárt bérleti hozam csökkenése. A két elem együttes hatása az ingatlanértékek növekedésében mutatkozhat meg. Míg a bérleti hozamok nálunk a legjobb ingatlanok esetében 8 százalék körüliek, addig a fejlett államokban a mutató 5 százalék körül mozog. Tehát még jócskán van mód a felértékelődésre.
